用地性质分类及使用年限

土地性质的分类及使用年限：

一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

综合用地的概念是指不同用途的土地（如商业、工业、住宅等)所构成的土地。 五证两书：

根据我国有关法律的规定，房屋上市销售必须持有“五证两书”。

“五证”是指：《预(销)售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用 地规划许可证》、《建设工程施工许可证》；“两书’是指：《房屋质量说明书》和《房屋使用说明书》。

关于土地使用年限：

土地出让使用年限分别有如下几种：

一、住宅用地。全国统一执行的土地使用年限为70年。

二、工业用地。土地使用年限为50年。

三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地，土地使用年限为50年。

四、商、娱、旅等盈利性项目用地，土地使用年限为40年。

五、其他综合类性质用地，土地使用年限为50年。

土地使用年限从何时算起？

商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署《土地使用权出让合同》，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。从房地产开发的规律来说，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列系统而复杂的程序。一般房地产开发进展顺利的话开发周期为2~3年，因此，购房者实际能居住的年限往往小于真正的土地使用权期限，土地使用年限缩水情况普遍存在。

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综合用地及其年限：

综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。关于综合用地的出让年限，国务院 55号令规定了各类用地最高出让年限：居住用地 70年，工业用地 50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用地 40年，综合或者其他用地 50年。

综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。

对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为 40年、居住用地部分为 70年。如统一按 50年计，就会出现商业部分实际出让年限超过 40年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于 70年。（转载自中国国土资源报）

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