碧桂园／华南碧桂园------提案

“ 华南碧桂园 ”广告推广策划提案

客 户：碧桂园物业发展有限公司 撰 写：广州思源广告有限公司 日 期：2000年1月17日

思源

目一、前言 二、 七、 六、

录

三、四、

八、附件1

五、

附件2

思源

前

言

为配合“碧桂园”在新的一年，上市推广“华 南碧桂园”及未来的发展。我司分析了“碧桂园” 经过七年春风秋雨不断成长的历程，创造了极高的 品牌价值。 随着“碧桂园”在珠三角和全国的发展，势必 拓展现有消费群的层面，为战胜竞争对手赢得市场， 制定一套长远功效而兼具促销力的营销、广告策略， 以此作为该项目在推广时所执行之蓝本。思源

前

言

为此，我们查阅了相当的市场资料，先后对消费 者、广州楼市做了调查研究，用了近30天的讨论、

分析。为充分利用、发挥“碧桂园”品牌资源优势， 提升品牌附加值，带动华碧和今后的碧桂园楼盘销 售，本次提案主要侧重在品牌形象、华碧上市推广 的广告策略和创意表现，并希就有关意见共同讨论，

为增进合作共识及成功推动此项目而努力。思源

市场概况 ’99年广州市建设工作会议制定的重点：大力推进 “城市形象工程”及城市道路网络主体骨架工程， 改造天河地段的广园东、广州大道、广从路、广 汕路及华南大道。大大改善天河区的商业环境及 交通状况。 广州市政府加大力度开发珠江新城，新的广交会 设址在琶洲，带动周边区域的发展。 结论： 在广州城东，一个繁华的集商业、娱乐、生活 为一体的区域日渐成熟。思源

市场概况与广州的老城区相比，该区域具以下特征： 向东发展的概念，使该区潜在购房者(42%) 比例最 高，其中大部分是年轻的，高学历，高收入人士； 本区文教气息浓厚，华南地区高等学府集结地， 吸引了为子女入读名校的购房者； 汇聚现代建筑、大型体育中心及最好的跑马场； 中外官商高层人士往来较频繁的区域； 与上述优势极不协调的是该区未有五星级的酒店； 大规模发展令该区的居住品质等因素日益恶化。思源

华南碧桂园的特性华南大道的开通，呈现了拥广州市第一手新 鲜空气的，全新的郊外盘区域华南碧桂园： 华南大道第一个大规模的楼盘； 目前离天河商业中心最近的大规模楼盘； 12分钟的车程，改变了似乎颇远的印象； 比过往更现代的建筑风格和体育设施，集昆明世博 会精髓的博大精细的园林绿化。 结论： 既有天河盘优势华南的碧桂园又有郊外盘的 清新宁静。思源

我们的目标群 35~45为主的中青年人士；

收入颇丰的中产阶级 新富一族； 上进/优

皮一族； 他们的事业以有所成就,正准备迈向事业的第二个 高峰； 二次置业为主； 重视家庭生活，更加重视居住环境的质素； 向往现代的市区工作、郊外居住的生活模式。思源

目标群心理/行为与都市生活(集中在天河区)时刻不可分割的，应酬 繁忙商务工作的他们，会寻找怎样的非渡假住房？ 彰显其身份/地位象征的名牌物业； 有天河盘优势,又有郊外盘的清新宁静,不要十分远离 市区,能很快回到市内商务活动中心的便捷交通； 安全、安宁、舒适的居住环境； 令身心能充电般回复的康体/娱乐设施和清新空气的 园林环境； 够体面的豪华五星级会所； 最好能拥有一流的文化教育设施(学校)。

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我们的品牌吸引他们吗？

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楼市概况 广州城内以锦城花园、华景新城、翠湖山庄、汇侨 新城、紫荆花园、金碧花园、光大花园等为代表的 大规模、多功能、综合性住宅小区，拥较完善的各 项生活配套设施和较高的管理质素，成为众多消费 者购楼置业的首选。 在这些较大型楼盘身上发现：楼盘的生活配套设施 同质性十分严重。你有的会所我有；你有网球场我 有；你有的泳池我有 …… 结论： 1.楼盘硬件性的配套设施同质性十分严重。 2.小区盘配套逐步完善,大型名牌优质盘受到追捧。思源

楼市发展趋势 当楼盘的质量、功能及配套等都与其它楼盘相差无 几时，楼盘的形象是差异的唯一来源。 塑造比其它楼盘高出一等的形象，是提高品牌附加 值的手段。 现在的楼盘竞争，不是单纯的价格竞争，而是一种 品牌塑造的竞争，一种适应和开拓市场需求的竞争。 如：奥林匹克花园的品牌连锁店市场开发新理念， 和合生创展、珠实、中国海外等发展商利用品牌 (品牌形象或企业形象)带动销售。 结论： 楼市的品牌时代已吹响号角。思源

我们的品牌现状根据我们的调研结果：(用电话随机访问法，共有效访问了226人) 强大的广告攻势，令“碧桂园”知名度几乎达100%. 由于早期的产品特性和广告输出，令受众认为碧桂 园是有钱的成功人士的豪华渡假别墅，有较深的中 国农村烙印。 由于该群体的年龄、性格以及个别广告过于写实， 令受众感觉品牌缺少现代感、时尚感，令喜好度随 着年龄的降低而下降。 结论： 1、成功地吸引了早期先富成来的人士 2、品牌宣传与楼盘产品特性宣传相互涵盖。

思源

我们应往何处去？ 随着“碧桂园” 在珠三角和向全国发展，可能进军 广州的白云山、上海的浦东、北京、青岛、珠海等地， 市场定位发生变化，目标消费群也随之而改变，消费

层将进一步面向的人群更为广阔， 硬件性的创新都会被竞争者模仿，科技化、智能化也 会落伍，只有软件性的品牌形象、星级服务才可历久 常新，配合特有的大规模、多功能配套设施，更令品 牌独一无二地大放异彩。 障碍点： 1、新目标群对原品牌形象欠缺喜好度； 2、过往在顺德碧桂园建立起来的纯渡假楼盘形象，将 不利于进一步拓展(国内)市场。 思源

我们应往何处去？按现时发展商出售的楼盘分类： 居住型：纯粹出售房屋，满足居住用途。 功能型：附带商业、娱乐等设施，方便日常起居生活。 管理型：设置物业管理公司，满足安全、安心需要。 社区型：小区具功能性的配套设施及物业管理，基本 能满足大部分购房者的需求。 如果： 我们把以上各类型的楼盘比喻为：散铺、旅店、 招待所、酒店。思源

我们应往何处去？ 近年流行的“酒店式公寓” 楼盘，因配套和规模不 足，属准酒店类型，但也预示着未来楼盘发展方向。 入住五星级酒店的住客，目的在于享受人生和体现 其身份、地位。 同样地可将“碧桂园”比喻为一间五星级的酒店， 因为他提供了大规模绿化环境、多功能生活配套设 施和特有的星级酒店式的全方位服务，住户都当作 是入住五星级酒店的一个房客。 机会点： 购房的消费观念不断在成熟，从温饱型向舒 适享受型过渡将是未来住宅业发展的必然趋势，消 费者希望拥有五星级酒店般的至尊府邸。思源