大盘发展与开发模式介绍

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大盘纵横：大盘发展与开发模式的实证研究 大盘纵横：

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引言

超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形 成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，随之 诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、 更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流……

城市生命和社会经济的活力， 城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……----雅各布斯《美国大城市的死与生》 ----雅各布斯《美国大城市的死与生》 雅各布斯本报告严格保密

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我们的研究：以全球的视野、 我们的研究：以全球的视野、结构分析的思维分析大盘 开发的技术问题，并提出我们的观点。 开发的技术问题，并提出我们的观点。 模块一

大盘发展与发展规律大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、 大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主 义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。 义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。

模块二

国内外成功大盘开发模式大盘开发有郊区(陌生区)大盘与城市中心区大盘， 大盘开发有郊区(陌生区)大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式 紧缩城市开发模式、

模块三

我们对大盘开发的认识与启示大盘开发不仅要重视大盘物业的建设， 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设， 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。 能复合的和谐社区。本报告严格保密

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第一部分：关于大盘发展与大盘价值 第一部分：

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大盘是指体量大的房地产开发项目， 大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占 万平米以上， 万平米以上。 地10万平米以上，建筑面积在 万平米以上。 万平米以上 建筑面积在30万平米以上关于大盘传统对大盘物业类型的 理解是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅， 也包括商务、商业体和 都市综合体等。 传统对大盘影响力的理 解仅仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是 对社会发展的影响力

。 传统对大盘价值的理解 表现为开发利润； 大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。认识 价值

第一层面： 第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。

第二层面： 第二层面： 体量(规模)与 大盘的社会影响 力。

第三层面： 第三层面： 开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。

大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、 大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 商业中心大型配套， 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。

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大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略 成于合适功能配比、大盘与小盘小盘 以单一功能开发 追求短期市场价值最大 大盘开发成功基本点： 大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分歧计划。 单楼盘开发短期市场实现 大盘 大盘注重功能多元化 前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想

小盘建设

大盘开发

小盘建楼，大盘造城； 小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ……本报告严格保密

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大盘发展到新都市主义大盘阶段， 大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间 邻里社区和谐与区域可持续发展，大盘发展新都市主义的基本精 新都市主义 神是社区设计必须将 社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 于私人利益之上 注 重邻里关系， 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 与自然的和谐发展 为新时期大盘发展的 最强音。第一阶段：住宅楼宇 住宅楼宇 开发； 开发； 第二阶段：住宅小区 住宅小区 开发； 开发； 第三阶段：大规模住 大规模住 区开发。 区开发。本报告严格保密

1960~~1980 1920~~1960

1980~~目前 目前

现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘

城市功能分区 住宅是居住的机器； “公园中的高楼”; ……

场所精神 历史、文化与传统； 建筑内在品质； ……

和谐空间 公共空间； 功能符合协调； ……

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我国大盘开发从上世纪九十年代初起步， 我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发风起云涌，高歌猛进， 开发风起云涌，高

歌猛进，成为房地产开发的主流大盘在中国西安 大盘风” “大盘风”席卷大地 长沙 哈尔滨

据统计2006年底，全 国建筑面积在50万平 重庆 方米以上的在建、拟 建大盘项目300个以上， 几乎遍布所有中心城 市； 大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。

成都 郑州 南昌

济南

上海

南宁

南宁 昆明

广州

深圳

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大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考大盘反思盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前 定位及规划设计 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。

波托菲诺—意大利小镇

华润万象城

波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; 波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; 80万平方米 108万平方米 华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; 华侨城建设经过20年 已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; 20 波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/ 以上。 波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。

烂尾： 烂尾：开发商永远的痛 准确定位、科学分区、合理的功能配比、 准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃本报告严格保密

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