搜狐网报道 科技地产凸显新机遇 科技园区与新城并行开发——搜狐

科技地产凸显新机遇 科技园区与新城并行开发

科技地产是随着近年来科技产业的发展，在地产开发行业新出现的一个细分领域，主要致力于科技园区、科技新城等硬件设施的建设以及提供相关软件服务，为科技研发及其产业化提供良好载体。

科技是促进经济社会发展的强大动力，科技发展的未来决定着一个国家的未来。科技要转化为现实生产力，离不开科技研发及其成果的产业化应用，这其中需要各种各样的科技服务，科技地产就是其中之一。

当前，国家房地产调控政策日益收紧，传统住宅开发面临前所未有的挑战，在房地产开发商纷纷寻求转型之际，科技地产开发备受关注。作为一个新兴的地产开发领域，科技地产概念如何界定？科技地产开发应该秉持什么样的理念？科技地产开发企业又如何在服务科技创新与区域经济发展的同时，为自身盈利需求找到平衡？ 11月9日，本报举行了“中国科技地产业：现状、问题与新机遇”对话活动，邀请政府相关部门、科技地产开发企业及有关专家，就以上问题展开了对话。

主持人：

中国高新技术产业导报副总编 杨文利

嘉宾：

成都高新区发展策划局局长 汤继强

北京科技园建设集团总经理 郭莹辉

河北逐鹿科技园孵化器董事长 李义春

丰台科技园文化宣传处处长 程诗

联东集团品牌总监 曹小乐

科技部火炬中心高新区管理处 周力

中国创业孵化研究联盟秘书长 杨晓非

中国高新技术产业导报社社长 魏谷

科技地产是高端复合型开发模式

科技地产应着眼于专业化载体服务

主持人： 目前，一些科技地产开发企业已经在各地建成不少科技园区及科技新城，并取得了很好的社会效益和经济效益。但公众对科技地产还知之甚少，请各位谈一下科技地产到底是一个什么样的概念。

郭莹辉： 科技地产是以创新型和成长型企业为客户，按照市场经济规律，以房地产开发为手段，通过专业化运营为其提供研发载体和产业服务，实现高新技术产业集群的一种新的产业园区开发模式。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台。这是一种复合型的业务，有8项内涵：一是科技地产是工业地产的高阶阶段；二是以产业集群理论为基础；三是以成长型和创新型企业为客户群；四是以战略性新兴产业为主导产业；五是以房地产开发为手段；六是以遵

循市场经济基本规律为前提；七是以产业发展要素整合为服务特色；八是以打造高新技术产业集群、实现利益诉求均衡为目的。

魏谷： 我理解的科技地产，其本质应导向科技创新创业，即是服务于、有利于科技创新创业的那一部分地产开发活动，其目的是打造驱动现代城市经济发展的一个创新综合体。我认为，科技地产应该具有以下特征：首先，科技地产开发的基本模式是高端复合，传统的工业、商业、住宅、科研教育的用地模式和开发模式在科技地产开发领域均有所体现，其开发模式是复合型的；其次，科技地产的运营模式也是复合型的，其核心任务是建设创新载体，形成服务于技术创新创业的城区、社区、园区等；第三，科技地产开发的高端任务应是创新主体的培育，即通过创新服务业的导入和发展，努力为科技创新创业服务。

汤继强： 今天我们讨论科技地产，要厘清很多概念及思路。科技地产是“科技”与“地产”的有机结合，存在广义与狭义之分。从广义上看，是指以土地开发为主要形式，同时以“科技”作为其用途定位。科技地产这个概念要想有很强的影响力和号召力，就应该考量以下几点：一是产业聚集的维度；二是金融的维度，如果没有金融介入，效率就会低下；三是产业发展的维度，一切经济增长都需要靠产业来推动；四是市场的维度。

还有一个狭义的科技地产概念，就是以科技进步成果提升建筑的品质，使其更安全、环保、低碳、人性化，提高人类居住的幸福度、舒适度。目前，成都高新区正与一家公司合作开展一个智能互联城市的试点，其中植入了一些数字化的技术元素，以满足“新新人类”对于居住空间更人性化、多样化、现代化的要求，这对那些从事软件、互联网等产业的人是有吸引力的。

主持人： 目前，科技地产主要有什么样的开发模式？

郭莹辉： 目前国内高新区的开发一般有4种类型：政府主导型、大企业集团自建基地型、政府和企业合作开发型以及纯市场化企业开发型。我们现在做的是最后一类，即从政府手中购臵土地，再按照当地区域经济、产业结构等方面的特点，进行产业定位、园区规划以及物业租售乃至最后物业资产的管理、变现等，利用市场化手段，满足政府对园区开发建设的诉求，实现政府、开发商和入驻企业三方利益的平衡。

目前的科技地产业务包括了科技园区和科技新城两种产品类型，科技园区的代表有中关村软件园、中关村生命科学园、无锡中关村软件园太湖分园等；科技新城则是一个以产业为导向的微型城市，围绕一个产业集聚区，配套商务、住宅等设施，使其中的居住人员能够实现职、住、娱一体化。

汤继强： 科技地产的投资建设模式应该是多元化的，有官办民营、官办民助、民办民营及其他社会化的投资等类型。

李义春： 我讲两个具体实践的例子。我们正在东莞市与一家房地产开发企业合作一个项目，这家企业手中有土地与资金，希望转型投资高技术项目，根据其资源条件，我们建议其开发建设一个可容纳200个项目的园区，并拿出2亿元资金成立投资基金投资其中一部分项目，同时由当地政府成立一个孵化基金，为入驻企业提供创业支持。另外，我们在河北逐鹿有一个孵化器，建设的初衷是满足一些大学教授研发成果中试及孵化的用地需求，我们负责联系开发商进行建设，地方政府出资成立孵化基金和担保公司，为一些在初期缺乏资金

的项目提供贷款担保以及2年的房租补贴和贷款贴息，这个项目既保证了开发商的利益，也降低了入驻项目的风险，同时满足了当地政府发展科技产业的需求。

主持人： 与传统的工业地产开发相比，科技地产有什么不同之处？

郭莹辉： 在工业地产开发领域，也存在一个类似制造业发展理论的“微笑曲线”。我们把科技地产归类为工业地产，同时定位于这个微笑曲线两边最高端的部分，即研发和市场营销，这是具有最高附加值的两个环节，而传统的工业地产定位应该处于微笑曲线的下端，比如加工区、仓储区地产业务。科技地产服务的客户群与普通工业地产也是不一样的。

魏谷： 我认为，仅仅用工业地产的高阶阶段来描述科技地产似乎还有些不够。比如在传统的地产开发行业中，工业地产与商业地产的边界分得很清楚，但科技地产领域肯定还需要有商业地产开发模式介入，少了这一块，科技产业化所需要的环境是没办法去高端复合的。

主持人： 目前，科技地产主要采取什么样的盈利模式？

郭莹辉： 我们主要有四大利润来源：一是项目开发利润；二是持有物业的经营利润；三是将来资产的增值、变现收益；四是对入驻企业的孵化和风险投资收益，即投资利润。通过股权投资既能支持入驻的中小企业发展，同时也丰富了我们的获利模式和盈利渠道。我们还有专门的供热公司、物业管理公司、商业物业运营管理公司等。

魏谷： 对于科技地产开发来说，只要把其中入驻的科技型中小企业、创新型企业等创新主体培育好，就会形成一个持续健康发展、有长尾效应的客户群，并给科技地产的开发商带来持续长久的盈利能力。科技地产在运营上应该是租售兼顾、长短结合，同时很好地统筹政产学研商的利益诉求。在科技地产开发商开发的物业中，要确定哪些是要长期 …… 此处隐藏：4257字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……