5A级写字楼标准详解及案例

5A级写字楼标准及案例研究 5A级写字楼标准及案例研究

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摘要： 本文从7个方面详细阐述了5A级 写字楼应该具备的标准，并列举 上海、北京两地地成功的写字楼 案例进行说明。

定义良好的区位环境

楼宇品质5A级写字楼

装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商

定义良好的区位环境

楼宇品质5A级写字楼

装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商

5A是automation的缩写，即智能化或自动化。 狭义的5A,也就是5A的本义，有如下五项内容指OA(办公智能化), BA(楼宇自动化),CA(通讯传输智能化),FA(消防智能化),SA (安保智能化) 但目前5A多用作衡量一个写字楼的品质等级，5A级写字楼多指甲级以 上品质的的写字楼，即广义的5A。 本文中的5A指的是广义的5A,即甲级或甲级以上写字楼，通过7个方面 阐述5A级写字楼应该具备的标准，并列举案例说明。

定义良好的区位环境

楼宇品质5A级写字楼

装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商

良好的区位环境包括交通环境、办公环境、商业环境和文 化环境。 商业环境：位于城市现有或潜在的商务中心区，周边商业 商业环境： 氛围和业态良好，存在较少制约因素。 交通环境：临近两条以上的主干道，便于驾车、出租车到 交通环境： 达，另外配有便利的公共交通，有地铁和公交车直达。 文化环境：周围人文环境良好，靠近大学、研究机构、历 文化环境： 史遗迹等等，如上海的五角场和北京的中关村。 办公环境：国际化水准的写字楼既要有便捷的交通和优良 办公环境： 的商力条件，又要有一个良好的办公环境，达到闹中取静 的理想状态

地段位置以及写字楼品质是决定写字楼租赁需求的租金价 格的首要因素。上海超过70%的甲级写字楼都集中在南京 西路商务区、陆家嘴商务区等中心商务区。与周边区域相 比，这些核心商务区租金水平和出租率都明显较高。 地段包含的要素很复杂，包括商业氛围、业态等因素。 例如：上海北京东路的东银大厦和科技京城，它们处于南 京西路商务区，地理位置优势明显，但是之前也曾面临着 较多制约因素，如老式里弄、路面狭窄、沿街遍布五金商 铺，影响了商业的商务价值，随着北京路整体定位的调整， 这些制约因素才逐渐消失。

北京上海两地主要CBD及写字楼案 北京上海两地主要CBD及写字楼案 CBD 例 上海： 上海：虹桥、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴中央商务区、新上海商业城、竹园

代表写字楼： 代表写字楼：恒隆广场(南京西路);港汇广场(徐家汇);

金茂大厦(陆家嘴);中环广场(淮海路);上海国际贸易中心(虹 桥);

上海写字楼板块分布情况其它区域 人民广场地区 徐家汇地区 5% 2% 6% 南京西路沿线 12% 淮海路沿线 16% 虹桥地区 27%

陆家嘴地区 32%

北京： 北京：北京中心商务区、王府井、中关村、金融街、燕莎、 建国门、东二环、东长安街

表1-1 北京各中心商务区写字楼 租金排行 (2009年一季度)

代表写字楼： 代表写字楼：世纪财富中心(CBD);华润大厦(东长安 街);融科资讯中心(中关 村);凯晨世贸中心(金融 街);燕莎中心(燕莎); SOHO尚郡(建国门);新保利 大厦(东二环)

其他城市中心商务区深圳： 深圳：国贸、蔡屋围、华强北、福田中心区、车公庙、南油 广州： 广州：天河体育中心、珠江新城、中山路沿线、东风路、环市东路 天津： 天津：小白楼区域、友谊路、南京路沿线、海河沿岸、天津经济技术开发区

青岛： 青岛：香港中路、山东路沿线、中山路沿线、海尔路商务区 大连： 大连：人民路两侧、三八广场、中山路沿线、新开路区域 南京： 南京：新街口、广州路-珠江路沿线、山西路-鼓楼区域 厦门： 厦门：轮渡思北中央商务区、滨北金融中心、滨南商务圈、富山商务圈 成都： 成都：中央商务区、人民南路沿线

定义良好的区位环境

楼宇品质5A级写字楼

装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商

写字楼的品质包含很多因素，最主要的是大厦的整体外观和知 名度，其他包括建筑质量、空间布局、层高、规模等等，在这 些方面一些新建的写字楼，尤其是2000年以后兴建的写字楼具 备一定优势。高端客户，尤其是近期写字楼租赁的主力—国外 金融企业对写字楼的品质和地段要求非常挑剔，而不过分看重 租金成本。

一些具体的指标包括： 一些具体的指标包括： 建筑质量： 建筑质量 建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求

空间布局：建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达 空间布局：到70%的使用率

层高和面积： 层高和面积 单层面积超过1000平米，建筑面积超过5万平米，单层面积够大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬 挂顶棚的净高度不少于2.6米 。

关键词： 关键词：知名度、建筑质量、建筑规模、层高、使用率

金茂大厦位于上海浦东新区黄浦江畔的陆家嘴金融贸易区，于1999年竣工，楼高420.5 米，目前是上海第2高的摩天大楼(截至2008 年8月)、中国大陆第3高楼、世界第8高楼。 大厦采用超高层建筑史上首次运用的最新结 构技术，整幢大楼垂直偏差仅2厘米，楼顶部 的

晃动连半米都不到，这是世界高楼中最出 色的，还可以保证12级大风不倒，同时能抗7 级地震。 大厦总建筑面积28.7万平米，使用率在70%以 上，层高4米，净高2.7米。

装修风格： 产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电 梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准协 调统一。 用材用料： 外立面：外立面采用高档次的国际化外装修，进口高标准 外立面： 的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料 大堂和走廊：宽敞的大理石大堂和走廊 大堂和走廊： 公共部分地面：应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级 公共部分地面： 地毯 公共部分墙面：大理石、高级墙纸或高级漆 公共部分墙面： 电梯间：电梯间应为不锈钢、大理石 电梯间： 卫生间洁具：卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、 卫生间洁具： 美标、T0T0等等 。

关键字：外墙、大厅、装修 金茂大厦的外墙，由大块的玻璃墙组成，反射出似银非银、 深浅不一、变化无穷的色彩； 大厅，圆拱式的门框，给人高 大宽敞明亮的感觉； 墙面，地中海有孔大理石，能 起到良好隔音效果；地面大理 石光而不亮，平而不滑。 前厅，八幅铜雕壁画集中体现 了中国传统的书法艺术； 通往宴会厅的走廊，更是一条 艺术长廊，体现出一种高雅的 品位和豪华的气派。