第十章 物业管理法律制度

第十章 物业管理法律制度

一、物业管理概述 (一)物业管理沿革： 1、传统物业管理：起源于19世纪60年代的英国。 2、我国物业管理：我国内地的物业管理受香港的 物业管理影响，起源于20世纪80年代，以广州、深 圳发展得最早。

第十章 物业管理法律制度(二)物业管理的概念、特点和原则： 1、物业管理的概念：

是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同 事务进行管理的活动。2、物业管理的特点： (1)物业管理的社会化； (2)物业管理的专业化； (3)物业管理的市场化。

第十章 物业管理法律制度3、物业管理的原则：

(1)业主自治管理与物业管理企业专业管理 相结合的原则；(2)物业管理公司实行合同聘用的原则； (3)社会化管理、企业化经营原则； 4、由物业管理公司实行统一的、全方位、多 层次管理服务的原则。

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(三)物业管理的内容：1、常规性的公共服务； 2、针对性的专项服务； 3、委托性的特约服务。

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(四)不同用途的物业的管理：1、写字楼管理； 2、住宅管理； 3、公共商业楼宇管理； 4、旅游宾馆管理； 5、工业厂房管理。

第一环节：必答题

(五)物业管理的基本环节：1、物业管理的策划阶段； 2、物业管理的前期准备阶段； 3、物业管理的启动阶段； 4、物业管理的日常运作阶段。

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二、物业委托管理 (一)物业管理公司的法律地位： 1、物业管理公司的概念：是指根据合同接受 业主或者业主委员会的委托，对物业实行专 业化管理，并收取相应报酬的经济组织。

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2、物业管理公司的法律地位：(1)物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权 源于业主； (2)物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员 会在法律地位上是平等的； (3)物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对 物业的管理。

第十章 物业管理法律制度(二)物业管理公司的权利义务： (1)权利： ①根据有关法规并结合实际情况制定管理办法； ②依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；

③依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；④有权制止违反规章制度的行为； ⑤有权要求业主委员会协助管理； ⑥有权选聘专业公司承担专项管理业务； ⑦可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

第十章 物业管理法律制度(2)义务： ①履行物业管理委托合同，依法经营； ②接受业主委员会和业主及使用人的监督；③重大 管理措施应提交业主委员会审议批准；

④接受行政主管

部门监督指导；⑤定期向全体业主公布管理费用收支账目；

⑥物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移交 全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的 公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。

第十章 物业管理法律制度三、业主管理权 (一)业主、业主大会和业主委员会的概念： 1、业主的概念：是指物业的所有人。 2、业主大会的概念：是由物业内的业主组成，决 定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 3、业主委员会的概念：是在物业行政主管部门指 导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和 维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。

第十章 物业管理法律制度(二)业主大会和业主公约： 1、业主大会的权利：

(1)选举、撤换业主委员会组成人员；(2)监督业主委员会的工作； (3)通过业主公约和业主委员会的章程； (4)批准物业管理委托合同； (5)决定物业内关于业主利益的重大事项；

(6)决定物业管理的其他重要事项。

第十章 物业管理法律制度2、业主大会的召开： (1)物业管理区域内全体业主第一次大会。在物业已交 付使用的建筑面积达到一定比例时，应召开第一次业主 大会； (2)业主大会的年度会议，每年至少召开一次； (3)业主大会的特别会议，经持有一定比例投票权的业 主提议，业主委员会应于接到提议后10天内召开临时业 主大会； (4)召开业主大会的法定人数，必须在住用业主中持有 占多数投票权的业主出席才能召开。

第十章 物业管理法律制度3、业主大会的议题：

(1)听取业主委员会工作报告；(2)审议和通过上一年度财务决算报告和下一年 度财务预算； (3)审议与通过《业主公约》、《业主委员会章 程》等文件；

(4)决定物业管理公司的选聘、续聘与改聘；(5)业主委员会的换届选举与委员的增减；

(6)需讨论决定的其他事项。

第十章 物业管理法律制度(三)业主委员会： 1、业主委员会的性质和地位： 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业 主实施自治管理的组织。 业主委员会由业主大会从全体业主中选举产 生，作为业主大会的常设机构和执行机构， 对业主大会负责，受业主大会和广大业主监 督。

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2、业主委员会的产生与组织：(1)业主大会的产生： ①第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由 第一次业主大会选举产生； ②业主委员会每届任期一般为2年，由业主大会进行 换届选举。

第十章 物业管理法律制度(2)业主委员会的组织： ①根据物业规模的大小，业主委员会设

委员若干名，其中主 任、副主任在全体委员中选举产生； ②业主委员会主任通常由主要业主代表担任，住宅小区可选 热心公众事业、对物业管理有较多了解、有一定威信和组织 工作能力的人担任； ③业主委员会委员从业主中选举产生。每届任期一般为2年， 可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会 会议通过后，提交业主大会确认。

第十章 物业管理法律制度3、业主委员会的权利和义务： (1)业主委员会的权利：

①召集和主持业主大会；②草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案并报业主大会通过； ③采取公开招标等方式聘请物业管理企业，代表业主签订物业管理委托 合同；

④审议物业管理服务费收取标准及使用办法：物业管理服务费通常由业 主委员会提出物业管理内容和标准，物业管理公司据此提出测算依据和 收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定；⑤审议年度管理工作计划，年度费用预算；

⑥检查、监督物业管理公司的物业管理工作；⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使 用和管理；⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十章 物业管理法律制度(2)业主委员会的义务： ①筹备业主大会并负责向其报告工作； ②执行业主大会通过的各项决议，接受所有业主的监督； ③贯彻执行督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策 规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开 展多种形式的宣传教育； ④严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标 的实现； ⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府对物业的 管理事项提出的要求。