星彦-塞纳河谷营销执行报告(2)

从增长幅度来看，一直保持10％以上的增长速度，尤其是2003年更是突破了30％，2004年1-10月投资增速也达到近30％，投资呈现明显加速的趋势。

2、未来供应量

图1-6 土地开发与出让比较

廊坊市土地供应充足。2003年全市完成土地开发面积为97.4平方米，同比增长78.2％；同时完成土地购置面积也达到了225.0万平方米，同比增长31.3％。

在高速发展的情况下，市场仍然有相当的存量开发土地，按现有的开发速度，去年全年出让的土地足够满足未来两年的土地供应市场，加上一些旧城改造以及早期出让土地也将陆续投放市场，因此，廊坊市房地产供应市场仍然保持充足的状态。

实用参考

3、房地产空置面积增长明显

图1-7 廊坊市市区历年房地产空置面积比较

2003年廊坊市房地产空置面积又有所增加。2003年全市商品房空置面积为53.5万平方米，同比增长79.6％，其中：住宅空置面积为51.3万平方米，同比增长1.4倍，空置一年以上的住宅的面积19.0万平方米，同比增长72.7％；2003年市区商品房空置面积为31.7万平方米，同比增长12.0％，其中：住宅空置面积为30.1万平方米，同比增长52.0％，市区空置一年以上的住宅的面积为18.3万平方米，同比增长71.0％。

4、住宅销售客户来源分析

60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%

图2-16 各区域消费者在廊坊购买面积及比例

实用参考

上图的基数是2002年廊坊市全市住宅房地产销售统计数字。图例显示，廊坊市区居民销售房地产占全市总消化量的一半以上；各地方县市房地产开发也呈现一定比例的增长，县市消化量占总销售量的四份之一强；北京地区居民在廊坊购买住房的占总消化量的十分之一，这个比例显示北京市购买力逐渐向周边城市扩散；天津以及其他地区在廊坊购买的比例较小。

90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%

图2-17 各区域在廊坊市区购房面积

上图统计的是各区域消费者在廊坊市区购买住宅的情况，基数是2003年廊坊市市区销售住宅量。图例显示，市区内住宅80％都被本市居民购买，外销比例仅占市区总销售量的20％；在外销份额中，廊坊市下属县市居民购买占12％，占到外销比例的一半以上；而京津地区购买比例相当，两地购买比例合计不到百分之三，所占份额相对较小。

实用参考

5、价格状况

图1-18 近年廊坊市全市住宅价格走势

上图显示，廊坊市近年住宅价格一直保持上升趋势，但总体上说还

远远低于全国平均水平，更低于紧邻的北京、天津。

图1-19 近年廊坊市全市住宅价格增幅

近年廊坊市住宅价格增幅一直保持较高增长速度，尤其1999年增幅达到近20％，其余年份廊坊市住宅价格增幅基本上都保持在10％左右，反映廊坊市房地产市场发展还处于比较理性的阶段。

从增幅来看，2003年以后，廊坊市住宅价格增幅呈现下降趋势。

实用参考

图1-20 近年廊坊市区住宅价格走势

上图显示廊坊市区房地产价格近年一直呈上升趋势，但总体平均价格偏低，根据实地调查廊坊市房地产管理局统计及分析，2004年廊坊市房地产平均价格在2300－2400元/平方米左右，廊坊市的房地产价格继续保持上升趋势。

图1-21 廊坊市区住宅价格走势

上图显示，廊坊市房地产价格增幅一直保持在10％－20％之间徘徊，没有出现停滞也没有出现杭州、南京等地增幅达到40％左右的现象。

整体上说廊坊市房地产价格增幅保持在一个相对稳定的空间。