星彦-塞纳河谷营销执行报告

实用参考

【报告编号：深星策字 】

呈：****房地产开发（集团）有限公司

塞纳河谷营销执行报告

深圳市星彦地产顾问有限公司

实用参考

****房地产开发（集团）有限公司

暨

台鉴：

承蒙信任，我们非常荣幸地提交塞纳河谷项目的营销执行报告，供贵司决策时参考。

本册营销执行报告是根据与贵司的多次会议，结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。

由于时间和资料的限制，未必能将塞纳河谷的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。

专此送达，敬祝商祺！

深圳市星彦地产顾问有限公司

塞纳河谷项目组 20**年3月1日

撰 写 人： 策划经理： 审 核：

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目 录

第一部分：项目分析及评估

一、项目概况分析

二、项目规划、配套、园林评估 三、项目户型评估 四、项目总结

第二部分：市场分析

一、廊坊整体房地产市场分析 二、廊坊别墅、洋房市场分析 三、项目SWOT分析

第三部分：营销定位

一、市场定位 二、客户定位 三、价格定位

第四部分：营销策略

一、销售策略 二、营销氛围形成 三、营销推广策略 四、费用预算

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第一部分 项目分析和评估

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一、项目概况分析

1、项目区位：

项目位于廊坊市经济技术开发区，基地北以祥云道为界，西 与居住区相连，东侧和南侧毗邻公园旧址。 2、项目经济技术指标

总体规划建筑面积：约40万平方米 一期占地面积：152400平米

一期建筑面积：108962.58平米 （含商业4838.2平米） 容积率：0.71 绿化率：0.60

栋数：分为13组团，共51栋（含8栋双拼别墅） 总户数：526户

楼层情况：3-5.5层（部分楼栋含有半架空层或顶层阁楼） 3、项目四至景观

东面：临华祥道，可观文明中华园 的整体园林景观

南面：未来市区同开发区主要城市干道，交通便利

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西面：紧邻憩园小区，离会展中心隔路相望，高处可观高尔夫景观

北面：临祥云道，交通便利，同翠林洲别墅小区相邻，居住环境较好

二、项目规划、配套、园林评估：

优势分析：

1、整体规划：一期规划有A-M共13个组团，中间穿插着水和绿化为主

题的园林景观，各组团充分利用园林景观，不同组团根据不同地段的品质，创造出不同的产品，也适应了不同层次客户的需求。 2、建筑规划：一期在建筑设计中使用了砖和原色木材，结合单坡屋顶、带型窗、落地窗、转角窗、玻璃等现代设计元素，塑造出形体简洁、具有现代感的建筑形象。并且为了有效利用湖景资源，在临湖的建筑中使用了层层退台的手法，为住户提供不同高度的室外观景平台；别墅的设计在充分利用湖景手法的基础上，更有意识的在建筑的内部为居住者创造出多样的内景等；商业街则使用了法国传统的坡屋顶形式，入口处规划有凯旋门、方尖碑等法国经典建筑元素。

3、园林规划：一期园林设计以水和绿化为主题，设计有湖和蜿蜒的溪水，环绕和联系各个不同的组团，沿小区主要道路布置有公共景观节点，增强了公共空间的开放度和道路的节奏感，使小区开放空间的设计富有均好性。

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4、商业配套：项目规划有欧洲传统风格与现代风格相结合的商业街，同时又避免古典给商业街带来沉重感，在设计中特别引用了一个三角形的充满现代感的展示建筑，融入活泼元素，且组成内街，从而增加了商业活动空间的内涵。另外，通过内街和入口广场创造商业活动的趣味性，建立了多层次的商业休闲空间。 劣势分析：

项目在规划、配套和园林方面的劣势主要体现在风格方面主体不够明显，尤其是园林规划建设比较单一，仅有水景和绿化，而缺乏个性、特色性的园林设计风格，与欧式建筑商业街匹配性不强。

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三、项目户型评估 1. 项目户型结构及比例

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2、各类户型点评

（1）双拼别墅 优点：

1、处于湖心岛内，周边被湖水围绕，通过退台式及二层悬挑及临湖

面使用曲线等设计手法，有效利用湖景资源；另外，利用“庭院”手法将湖景、内庭院、下沉庭院与岛屿中央的公共绿地全面贯穿融合；

2、采用方合子建筑形体，户型方正实用，南北通透；

3、功能分区明显，地下室为休闲娱乐场所等，拥有健身活动室、影

音室、储物间、洗衣房等，一层为会客、餐饮等公共场所，二层主要为居住室，三层则为主卧私人空间，四层为阳光休息室及屋顶大露台；

4、此产品附加值极高，赠送面积较多，如地下空间、各层大露台

等，仅地下室就有130多平方米。 缺点：

1、仅为4房户型，公共空间较多，房间相对较少。 2、车位仅有两个，相对不足，且均是室外停车位。 （2）叠拼别墅 优点：

1、临湖及小区主干道，交通及景观资源丰富，建筑上采用了单坡屋

顶、落地窗、转角窗、入户花园等设计，另外层层退台式设计为住户提供不同高度的室外观景平台，有效利用湖景和小区绿化景观。

2、户型方正实用，布局合理，户型间的面积和结构富于变化，主卧

自带书房；

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3、功能分区明显，部分单位错层设计，客厅空间感较强； 4、此产品也有较多的赠送面积，落地凸窗、入户花园、大露台，部

分单位赠送地下车库、储物间、物顶大露台等。

缺点：

1、每个单元仅有两个室内车位，明显不足； 2、部分单位过道过多，浪费面积；

3、部分单位临小区主干道，私密性较差，不够安静； 4、部分单位离湖较远，湖景资源不足。 （3）复式房 优点：

1、大部分单位在屋顶两层，景观资源较好，建筑上采用了单坡屋

顶、落地窗、转角窗等设计，少量单位拥有入户花园； 2、户型方正实用，布局合理，户型间的面积和结构富于变化； 3、功能分区明显，公共活动空间与个人空间自由分开；

4、此产品也有较多的赠送面积，落地凸窗、入户花园、大露台等。 缺点：

每个单元车位较少； （4）跃式房 优点：

1、大部分单位带入户花园和后花园，与室外景观融为一体； 2、户型方正实用，布局合理，户型间的面积和结构富于变化；

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3、功能分区明显，客厅、餐庭和卧室空间明显区分于不同楼层，且

客厅空间感较强；

4、此产品也有较多的赠送面积，落地凸窗、入户花园、大露台等，

尤其是赠送地下空间，如车库、储物间、健身房等。 缺点：

户型均在一层，私密性较差。

（5）平层房 优点：

1、单位保持与项目整体风格品位的统一，拥有较好小区景观资源，

处于中间楼层良好的视野位置；大部分采取退台式设计，有较宽阔的休闲平台；

2、户户方正实用，南北通透；每户有赠送面积，赠送大露台，主卧

室自带步入式衣柜；

3、户型舒适、附加值较大，部分户型带入户花园。 缺点：

1、户型附加值相对较小，处于高档住宅的普通产品； 2、户型缺乏车位；

2. 户型总结

优点：

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