九略某房地产公司组织结构设计与关键流程分

北京靠山居房地产公司 组织规划设计报告北京九略管理顾问公司靠山居项目组 2003年6月5日

本次沟通的内容——1. 对靠山居企业的基本认识 2. 关键流程分析 3. 组织结构设计 4. 关于组织结构设计的说明 5. 关于下一步工作内容及安排

对靠山居的基本认识1. 靠山居已发展成为一个集食品、科贸、运输、房地产开发为 一体的多元化、多法人关联企业群； 2. 企业运营方式为各法人独立运营；关健管理及关键决策模 式——以各法人的统一法定代表人『董事长』为核心的非组 织化的管理团队和决策团队民主集中； 3. 企业已开始了民营化的进程，并已规划进一步发展成为一家 公众化企业； 4. 企业对长期发展战略给予了明确的思考：以靠山居品牌建设

为核心，以绿色吃、住产业为支柱，深化靠山而居，健康生活的品牌理念；以产业丰富品牌，以品牌拉动产业。

对靠山居房地产公司的基本认识1. 靠山居房地产公司是一个行业新进入者，虽然公司注册成 立已近三年，但到目前为止，我们认为仅完成了进入房地 产行业的基本资源整合；组织能力建设与目前的运作要求 有明显差异； 2. 房地产行业高投入、高产出、高风险、高智力的行业特征 与原有食品、科贸的行业差异，有可能对核心领导团队的 决策和管理经验与能力提出挑战和新的要求。

本次沟通的内容——1. 对靠山居企业的基本认识 2. 关键流程分析

3. 组织结构设计4. 关于组织结构设计的说明

5. 关于下一步工作内容及安排

房地产公司住宅开发业务流程分析1. 前期主要活动： 选项决策 立项 可研 征地 前期规划准备 施工图设计 场地三通一平 招投标 销售准备 工程准备

2. 建设主要活动： 主体施工 配套施工 施工管理 阶段验收 竣工验收

3. 销售主要活动： 办理预售手续 按揭手续 房产证手续 预售/销售

4. 物业主要活动： 制订物业管理方 案 建设过程中代表 业主行权

主要产出： 商品房 公共设施

主要产出： 预售证 销售许可证 按揭协议 产权证 预售协议书 预售定金 销售合同 销售货款

主要产出： 签定物业管理合同 收取物业管理费用

主要产出：1. 项目建议书 2. 可行性研究报告 3. 土地使用证

4. 拆迁许可证5. 建设用地规划许可证 6. 建筑工程规划许可证 7. 建筑工程施工许可证 8. 项目经营计划书

销售许可证 建筑工程施工许可证

房屋验收报告

房地产公司住宅开发业务流程分析1.1 选项决策 1.2 立项 申报/审批主要活动： 申请规划要点 编制项目建议书 编制立项报

告 获取立项批复

1.3 可研编 制、审批主要活动： 编制可研报告 可研批复 开规划任务通知

1.4 征地、拆迁前期规划准备

主要活动： 地块信息 市场调研 堪察 项目定位 产品设计 经济分析 决策 编制经营计划

主要活动： 取得土地使用证 编制安置方案 办理拆迁许可证 拆迁 办理建设用地规划许可证 规划方案设计 办理建设工程规划许可证 委托施工设计 办理投资许可证 招投标 办理开工许可证

场地三通一平申请临时用电、 用水、排水

主要产出：1. 决策 2. 项目开发报告 3. 合作意向协议书 4. 经营计划书

主要产出：1. 项目建议书 2. 立项报告 3. 立项批复文件

主要产出：1. 可研报告 2. 规划任务通知

主要产出：1. 土地使用证 2. 拆迁安置方案 3. 拆迁许可证 4. 熟地 5. 具备开工条件 1.建设用地规划许可证 2. 房地产开发手册 3. 施工图 4. 招标书及标底 5. 施工合同

6. 工程预算7. 开工许可证

征 地 拆 迁 及 前 期 规 划 准 备 流 程 分 析

控制性规划

修建性规划 主要活动：1. 市政规划； 2. 委托设计 3. 签定委托合同

施工图设计 主要活动：1. 施工图的委托设计； 2. 施工图审查 3. 编制施工图预算

招投标 主要活动：1. 编制标底及招标书 2. 组织招标 3. 办理招标审查手续 4. 编制施工合同

办理建筑工程施工许可证 主要活动：办理建筑工程施工许可证

主要活动：1. 确定用地性质 2. 路网结构 3. 市政走向 4. 签定委托设计合同 与勘测合同

主要产出： 主要产出：政府批准的修 建性规划图册 施工图 施工图预算

主要产出：政府批准的控制性 规划图册

5. 签定施工合同6.确定监理单位

主要产出： 投资许可证 建设工程 规划许可证 招投标文件 施工合同

主要产出： 建筑工程施工 许可证

销售准备 主要活动：1. 2. 3. 4. 资料准备 人员招募与培训 拟订销售合同 销售许可证办理

征 地主要 活动： 政府部门协调 主要 产出： 征地协议

拆 迁主要活动：

主要产出：1. 销售资料 2. 具有上岗资格销售人员 3、销售合同 4。销售许可证

1、制订拆迁补偿方案 2、办理拆迁许可证 3、与住户签定拆迁协议 主要 土地国有化手续： 4、实施拆迁 活动： 1、土地测量； 主要产出： 2、整体测量。 1、拆迁补偿方案 2、拆迁许可证 3、拆迁协议

工程前期准备 主要活动：1. 项目组组建 2. 编制管理规章制度 3. 编制工程管理实施 细则

主要 1、地形图 产出： 2、土地整测报告 主要 活动： 政府部门协调 主要 土地证 产出：

主要产出：1. 项目组 2. 项目及项目组相关管 理规定 3. 工程

管理实施细则

房地产公司住宅开发业务流程分析2.1工程前 期准备主要活动： 项目组组建 编制管理规章制度 编制工程管理实施 细则，应包括以下内容： 1 工程概况 2 施工部署 3 施工方案 4 施工进度计划 5 资源供应计划 6 施工准备工作计划 7 施工平面图 8 技术组织措施计划 9 项目风险管理 主要产出： 1.项目组 2.项目及项目组相关管 理规定 3.工程管理实施细则

2.2 过程管理

2.3 分项/分 部工 程验收主要活动： 组织分项工程验收 组织分部工程验收

2.4 竣工验收

2.5 项目回 访保修管理主要活动： 对工程进行评价 组织质量缺陷的维 修 确保『工程质量保 修书』承诺的落实

主要活动： 进度管理 质量管理 投资管理 安全管理

主要活动： 编制竣工验收计划 组织现场验收 进行竣工结算 移交竣工资料 办理交工手续。

主要产出： 1.施工组织计划 2.现场签证 3.各种过程管理资料

主要产出： 1.合格的分部工程 2.分项/分部工程 相关的验收资料

主要产出： 1.合格产品 2.竣工资料 3.竣工结算文件

主要产出： 1.质量缺陷的及时修复 2.《工程质量保修书》

房地产公司住宅开发业务流程分析2.2.1质量管理 2.2.2进度管理 主要活动 1. 审核施工单位的 质量控制计划 2. 施工过程坚持进 行自检、互检和交 接检 3.检查质量控制计 划执行情况 4. 完成分项、分布 工程验收 5. 完成竣工验收 主要产出 1. 合格产品 2. 质量控制计划 3. 质量控制检查结果 4. 材料检验报告 5. 分项/分部验收报告 6. 竣工验收报告 物资管理 1. 审核施工单位 上报的进度计划 2. 检查施工进度 计划执行情况 3. 召开现场协调会 及时分析问题原因 解决问题 4. 监督施工单位 采取措施修正计划 2.2.3安全管理 2.2.4投资管理 主要活动 1. 进行安全教育 2. 审核施工单位的 安全保证计划 3. 检查安全保证计 划执行情况 4. 组织安全事故原 因分析，督导施工 单位及时纠正并制 定必要的预防措施 施工图管理

施 …… 此处隐藏：2713字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……