深圳小户型住宅产品发展演变趋向

深圳小户型住宅产品发展演变趋向(讲稿)--小空间里的大文章

小空间里面的大文章——深圳小户型住宅产品发展演变趋向

深圳小户型住宅产品发展演变趋向(讲稿)--小空间里的大文章

目录小户型住宅产品的定义 小户型产生的历史根源和发展阶段 小户型住宅产品的特殊性。 近年来小户型产品的演变趋向 近年来小户型产品的创新手法 小户型常规营销手段。 小户型今后的发展趋向

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一、小户型住宅产品的定义所谓的小户型是一个泛指的概念，究竟小到什么程度才能 归到小户型的范畴之中，目前还没有一个准确的定义。 笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确，往往 把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈，比如 说65平方米的两房两厅和85平方米的小三房同样归到小户 型的范畴之中。现在政府强调90M²以下占70%,按这个规 定90平方米以下都会归到小户型的范畴。 准确的讲从户型面积来划分的话，小户型应该分为纯粹小 面积户型(公寓)和紧凑小面积户型两类，其实不少项目 是二者兼有的。 也就是说公寓和小户型住宅还是不同的，按建筑规范的定 义：公寓可以不用像住宅那样功能齐备，同时对日照和间 距的要求也较住宅宽松一些。

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以户型面积定义的小户型产品类型纯粹小户型项目 (公寓类)

代表项目

功能种类

汇展阁、趣园、世金 以酒店型、商务 汉宫、鸿隆107、澎柏白 型公寓和单身公寓型 金公寓等 为主。

紧凑型小面积 户型项目

花好园、名仕阁、 以白领型公寓、 御风庭、时代骄子、双城 酒店服务公寓，小户 世纪、都市E站、金色假 型住宅为主。 日、丽阳天下等

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功能上划分的小户型住宅种类类型 居家型 项目代表 服务人群 花好园、丽阳天下、旭飞花园、 白领类、港人度假类、 城市新天地、城市主场、金色假日等 中港家庭类、粉领类等

商务型 酒店管理型

都市E站、世金汉宫、都会100、 金茂礼都等 趣园、金钟环1号、枫丹白露、 海世界等汇展阁、名仕阁、置地· 逸轩、双 城世纪等

深港两地商务人员、小 型企业 高级金领、老板度假、 私人第二寓所深港商务人员、深港度 假者。

酒店式服务型

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二、小户型产生的历史根源和发展阶段小户型产生的历史根源：1997年以汇展阁为代表开创了深 圳酒店式公寓的先河，这也是深 圳最早的高档小户型产品

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90年代中后期小户型住宅产品出现1998年以“旭飞花园”和 “紫薇阁”为代表的小户型 住宅热销，引发了地产商对 小户型产品的关注。

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小户型产品从九十年代中后期一直到现在一直热销。

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小户型以至于发展到小户型大社区的概念

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小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况 先天规划条件有缺陷：地块 小、噪音干扰大、景观资源 差。 有问题楼盘，烂尾楼改

建， 有些改建后功能变化。 度假和临时性居住 大社区的产品补充 代表楼盘 旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕 阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国 际公寓、蓝馨苑等。 双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥 云天都世纪等 水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、 海世界等 鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万 科高尔夫城市花园等

政策导向

2006年6月1号开始实行的”国六条 “90平方米以下占70%,将形成小户型的 新的市场需求。

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小户型发展的历史阶段时间 1997 -1999年 2000 -2003年 代表楼盘 市场特征 汇展阁、名仕阁、紫薇阁、旭飞 小户型住宅 花园、华达园、华天苑、鹏盛公寓、 起步阶段 华清园等 今日家园、都市E站、都会100、 小户型住宅发 丽阳天下、彩田名苑、枫丹白露、苹 展提升阶段 果园、星桂园、时代骄子、百分白公 寓等 星河世纪广场、趣园、花好园、 小户型进入多 御景华城、世金汉宫、城市主场、城 元化发展阶段 市天地广场、御风庭、鸿隆107、金贸 礼都、友邻国际公寓、风格名苑、海 世界、I领海等

2004 -2005年

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深圳小户型住宅发展的主要区域片区口岸片区

位置罗湖、文锦渡、皇 岗等口岸地带

代表项目

受众人群

汇展阁、双城世纪、置地逸轩、 香港客户、深港 阳光新干线、御风庭、城市天地广场、 家庭、深港投资客 港城华庭、绿茵阁金、御庭园等 鹏盛公寓、城市主场、翠馨居、 都会100、东方时代、金贸礼都、TT 国际公寓等 东门168、蓝馨苑、风格名苑、 今日家园、名仕阁、星桂苑等 深圳白领、粉领、 投资 客等 深圳白领、深港 家庭、深港商务人员、 投资客等

旧厂改造区

八卦岭工业区、上 步工业区、天健工业区等 东门、蔡屋围、水贝等

旧城改造区

旧村改造区

岗厦、新州、沙嘴、 星河世纪广场、花好园、丽阳 深圳白领、投资客等 泥岗、皇岗等 天下、星座传奇、皇庭世纪、翠雅居、 华天苑等 盐田 海世界、倚天阁、I领海、湖 老板阶层、高级金领 深圳白领、深港 家庭、投资客等

海景度假区 其他片区

心岛等南山、宝安、龙岗等地 时代骄子、百分白公寓、友邻国 际公寓、新一代公寓、米兰公寓、鸿 隆107、五米阳光、苹果园、信和爱 琴居等

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三、小户型住宅产品的特殊性1、小户型产品的多义性 ：小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费 的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领， 深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、 BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费 市场 。 小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除

了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、 度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种 用。 小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业， 小户型实际也可以做出不同的档次。

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小户型产品适用于广泛的消费人群

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小户型住宅产品的特殊性2、容易异化的功能 小户型产品在功能上的转化是经常出现的。 深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市 发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住 宅开始出现了功能上的异化。 例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开 始从居家为主，之后变成办公为主。 模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场， 是按住宅建的写字楼。

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小户型功能容易异化

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