百年城集团战略和管理体系提升咨询项目建议书-新华信20040325

百年城集团有限公司 战略和管理体系提升咨询项目建议书

2004年3月

百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书

保密和版权声明1. 本项目建议书为新华信与百年城集团有限公司(以下简称 百年城集团 )的机密文 件，未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何

文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息；2. 新华信拥有该项目建议书的全部版权和知识产权，受法律保护。未经新华信书面许可 或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复 制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售；

3.

对任何侵犯版权和泄密的行为，以及由此对新华信造成的经济损失，新华信公司保留追究其法律责任的权力。客户阅读该项目建议书即表明遵守该保密和版权约定；

4.

对本项目建设书如有任何疑问，请与新华信联系，联系人： 高晓春 李 伟 010-64606868-130,13910802800,gaoxiaochun@ 010-64606868-267,13301281239,liwei@

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百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书

重要说明该项目建议书基于我们对百年城集团需求提出的初步设想。这些初步设想是在对 百年城集团极其有限的了解基础上提出的，远不是新华信的最终结论。我们认为，要 提出既有前瞻性，又切合百年城集团实际的管理咨询方案，需要： (1)深入广泛的内部访谈； (2)具体情况的详细分析；

(3)客户、顾问间的充分沟通，(4)基于事实的数据分析； (5)过去经验的充分参照； (6)管理工具的创造性运用；

(7)切实可行的评价建议。但这些初步判断和设想只是我们项目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程 中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合百 年城集团的咨询方案。

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目录一. 项目背景及目标 二. 项目的内容和思路 三. 项目主要工作步骤和成果 四. 项目安排和运作方式 五. 新华信相关咨询案例举例 六. 新华信管理咨询简介

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目录一. 项目背景及目标 二. 项目的内容和思路 三. 项目主要工作步骤和成果 四. 项目安排和运作方式 五. 新华信相关咨询案例举例 六. 新华信管理咨询简介

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百年城集团

有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书

百年城集团是一家商业房地产公司，目前主要有两种 经营模式集团经营模式百年城集团作为一家商业房地产公司，主要的经营模式分为两种：以大连 百年城为代表的开发+经营的模式；以 温州城 为代表的只开发、不经 营的模式

大连百年城

1999年4月19日，大连百年城奠基，是纪念大连建市百年的标志性建筑。 作为大连首座真正意义上的 城中城 --MALL,百年城以采购量大，持续 经营管理，众多品牌云集等为旗臶，营造出时尚休闲的购物氛围，为市民 提供一种全新的消费体验 百年城集团将投资20亿元，对南二中国小食品城进行整体改造，建设 沈 阳温州城 。项目用地面积约为4.3万平方米，用地性质为商业和居住综合 用地，拟建面积为28万平方米。百年城集团预计沈阳温州城将于2006年前 竣工交付使用 百年城集团联手中国宝龙集团和中国华仪集团共同出资组建大连温州城商 品交易市场，总投资额3亿元，建成后将是东北与环渤海经济圈最大的以 温州经营模式为核心的 温州第一城

沈阳温州城

大连温州城

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2002年、2003年是商业房地产快速发展的两年，尤其 是2003年掀起了商铺投资的热潮2003年全国商铺市场发展迅速，1至11月份完成商铺市场开发投资额为 1,018.49亿元，比去年同期增加42.50%,完成商铺竣工面积达2,097万 平方米，同比增长40.90%。商铺市场呈现以下四个特点：各地商铺市场蓬勃发展2003年，北京商铺市场 发展红火；上海市商铺 市场中，品质竞争突 出，其中住宅配套商业 是零售物业市场发展的 重点；重庆市重大项目 的陆续开业，大大刺激 了各商圈的快速形成； 广州商铺市场新开的几 个大型商场开始对外招 租，使商铺供应量增加

商铺租金水平走势各异2003年各地商铺租金走 势各有不同，北京的商 铺在第三季度已经开始 恢复；上海市商铺市场 平均租金水平较高， 2003年以来上海商业用 房的租金平均增幅超过 20%;天津市商铺租金 平稳上升；重庆市商铺 租赁市场走红；广州市 大型商场的平均租金与 去年基本持平

商铺销售价格有升有降2003年广州市商铺市场 平均价格的下降，1至9 月份商铺市场平均销售 价格为9,810元/平方 米，同比降低25.19%; 2003年杭州各区域的商 铺售价却不断上涨，目 前杭州的商铺均价在每 平方米两万元左右

商铺空臵量有所上升2003年上半年受SARS 疫情影响，广州商铺市 场在2003年第二季度出 现自2001年以来的首次 负吸纳量，达42000多 平方米。与此

同时，商 铺空臵率也自5.9%跃升 至15.9%。此外，重庆 市商铺的空臵率也较 高，而且一部分商铺的 空臵时间长达五、六年 之久第6页

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商业房地产是复合房地产的类型之一复合房地产概念：复合房地产是利用房地产的包容性，通过对传统的房地产业与工 业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合，并整合与之相关的 无形资源和要素，形成各种 产业房地产

商业房地产——开发出的房地产用于商业用途，是通 过对经济现象和发展趋势的准确把握， 把房地产和商业进行巧妙的嫁接，使 开发商和经营商利益共享，实现双赢 乃至多赢，商业房地产是在居住地产 和写字楼之后更高一层的投资境界， 其投资价值与所在的地点区域的商业 氛围是否浓厚有关。商业房地产是一 般房地产的一种整合和延伸。

复合房 地产

其他 产业 融合

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SHOPPING MALL(购物中心)是商业房地产在国 内的主要表现形式

工业用房 商铺集合

商业房地 产类型

写字楼 公寓

SHOPPING MALL (购物中心)

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商业房地产的开发经营包含很多风险

国家宏观经济走势 国家商业地产政策 设计规划定位风险 巨额资金投入 出售招租风险 商业地产的经营风险 工程建设质量和周期风险

商业房地产在开发、 经营、销售、管理的 整个过程中都面临着 许多风险

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我国的商业房地产市场呈现以下几个发展趋势

商业房地产 的开发时机 已经成熟竞争加剧， 向二、三线 城市进军

商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化 …… 此处隐藏：2930字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……