2010年房地产市场政策环境分析(2)

中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡、资源的配置平衡、产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。

第二是房地产市场的产品结构调整。

2009年一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这使政府非常担心。担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设。已解决房地产未来的结构问题。 房地产区域发展态势将从“一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势”，转化为“一线城市适度发展，二三线城市进行重点发展”；住宅产品结构的发展态势是从“非普通住房比重过大、成交量集中”转化为“继续支持自住、改善性需求，大力发展中低价位房”。这两个转变应该是明年甚至更长时期内我国房地产业发展的大方向。

综合来看，房地产政策基调基本保持了稳定，放开城市户籍限制对房地产毫无疑问是一个发展的机遇。在当前一线城市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的大后方。

地方政府对于土地收入的依赖有增无减，北京、上海等地土地收入已经占据财政收入的1/3以上，而与房地产相关的收入占地方当年财政收入的60%，每年30%要来自于土地出让，30%来自于房地产的税收。另一方面，明年的出口情况并不乐观，内部的消费刺激政策不会轻易退出。

小结：

2010年的政策环境，尤其是上半年，房地产市场相对比较宽松，预计上半年房地产市场在宽松的条件下，会展现较好的发展态势。2010年市场的重点应该在下半年，一是要关注经济形势是否转暖，这决定着政府对房地产市场的依赖程度。二是关注一线城市的泡沫在上半年是否得到有效控制，如果没有得到有效控制，并超过政府承受的底线，可能下半年会出现调控的政策。

（三）政府通过央企直接参与中高端市场的竞争

09年央企成为了焦点，因为央企总是和地王联系在一起，甚至传统优势企业如万科、金地都很难与之竞争。央企频频摘地王，从侧面也反映出政府在房地产调控方向上的转变，这是值得注意的方面。

央企竞争的地块基本上都属于中高端的项目，未来一线甚至二线城市的中高端项目基本上都会有央企的身影。央企将成为政府直接参与高端房地产市场竞争的工具，凭借着资金与政策的优势，在未来的市场里在一定程度上将具有市场的话语权。

再加上通过政策用房对中低端客群的把握，可以预计未来3——5年内，政府不仅仅从政策的方面可以达到调控房地产的作用，而且可以通过市场的行为，直接影响房地产市场的发展。

小结：政府直接参与房地产市场竞争有两方面影响

1、有利影响：

政府一旦通过市场行为掌控了房地产市场，在政策方面将不会出现类似07年那样杀伤性的政策，使市场出现大起大落。在一定程度上促进房地产市场的发展。因此在未来市场的判断中，央企的行为和目的，也是我们分析政策趋势和市场趋势的有力依据。

2、不利影响：

不利的影响在于加大竞争的激烈程度，尤其是中高端市场，央企背景的企业具有更充裕的资金，以及抗政策风险、金融风险的能力。即使损失了，也有国家作为依托和后盾，而对于时刻面对生存与发展的民企来说，央企的介入在一定程度上压缩了市场发展的空间，这是值得注意的方面。

五、综述——2010年房地产市场环境预测及相应建议

通过对上述国民经济、房地产市场发展以及会议政策的分析，我部对2010年房地产市场的趋势做如下判断：

1、中长期分析：

从中长期分析，房地产市场存在着结构性机遇。

当前中国的出口困难重重,扩大内需最有效的方法莫过于城镇化。

中央经济工作会议明确提出,“推进城乡一体化,放宽中小城市和城镇户籍限制,进一步便利符合条件的农村转移人口逐步在城镇就业和落户”作为推进城镇化的重要任务。

同时,会议多次提到转变增长方式和保持平稳较快增长,而转变增长方式的重点是拉动消费,鼓励住房需求释放是推动消费的主要内容之一。因此,会议对城镇化的强调不是流于口号,而是有新的具体措施（如放宽户籍限制等）,这将拉动的不仅是普通消费,更重要的是房地产行业,特别将极大地促进二、三线城市的基建及地产投资。未来的城镇化推进将进一步拉动地产业及其上下游的快速发展,对于业务重点在二、三线城市的地产商而言,无疑将开启更广阔的发展空间。

2、短期分析：

由于2010年经济发展具有不确定性，因此房地产走势存在着2种发展趋势的可能： 第一、 国民经济恢复缓慢，尤其出口贸易没能有效恢复，国家对房地产市场依然依赖，房地产发展平稳。

这是房地产市场发展最理想的状态，如果2010年能保持该趋势，是加快销售节奏，保证回款的好时机。

第二、 2010年上半年在宽松政策的支持下，经济较快恢复。一线城市如存在泡沫，年中加息可能对市场需求产生不利影响。