2010年房地产市场政策环境分析

2010年房地产市场政策环境分析 一、前言

近3年，房地产市场波动很大，不确定因素增多。07年房地产市场过热导致政策调控，导致08年房地产市场的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地产市场再次回暖，在年底房地产市场价格和成交量均达到并超过了07年的水平。从市场波动规律可以看出，中国房地产市场所面临最不确定的因素莫过于政策因素。因此政策因素是我们掌握并预测房地产市场最重要的依据之一。

09年即将过去，在12月5日至7日，中央政府召开了经济工作会议，对全年的经济工作做了相应的总结，并制定2010年的政策方向。会议中传达的经济走势与政策信息对房地产市场在2010年的走势，都会有着较大的影响。

本文根据经济工作会议中，对房地产市场有相关影响的因素，结合其他相关的数据，对未来的政策环境加以分析，提出相关工作建议，以供参考。

摘要：

1、国民经济有望在2010年恢复，但仍有不确定性，作为经济支柱之一，房地产市场依然起到重要作用

2、房地产市场在09年大幅上涨，尤其一线城市，具有局部调整的可能性

3、调控政策以平稳为主基调，2010年年度中期有加息的可能

二、2009年国民经济发展

12月7日中国社科院发布了“经济蓝皮书”，对2009年的经济做了总结，并对2010年的经济形势进行了展望。蓝皮书表示09年中国GDP增长速度可以达到8.3%，对明年的经济形势的特点和指标做了预测。根据国内的预测以及判断，国内外明年的经济形势的特点可以用“温和”二字来概括。投资、消费、出口、物价等指标都将是一个温和上涨的态势，这就决定了明年的经济增长速度也将是比较温和的，预计可以达到9%以上。

虽然蓝皮书对2010年的经济表示乐观，但乐观的基础并不牢靠。社科院院长陈佳贵就提出未来经济发展形势发展面临着4大挑战。

第一，世界金融危机造成的影响，世界经济复苏的主要措施还要继续。在这种情况下，明年我国的出口也只能是恢复型的增长。

2009年我们的进出口都出现了极度的下滑态势，进口增长率在2009年的预测结果是负20%，出口增长率大概是负的19.5%。（附言：在现阶段贸易出口的兴衰与房地产业呈现负相关的特点，这一点值得我们尤为注意。）

中国社会科学院张涛博士表示，由于09年外贸出口基数较低，因此明年外贸出口会增长17%到18%的水平以上。

第二，我国经济回升的基础还不够牢固。今年主要是依靠投资拉动，即便是投资拉动，但是民间的投资还没有真正拉动起来，主要是依靠中央政府和地方政府的投资。要使经济保持比较正常的增长速度，还要靠民间投资的增长。

09年在外贸受阻的条件下，政府主要靠增加投资，扩大内需来拉动经济的发展。增加投资就是扩大基础设施建设，加大固定资产投资。而扩大内需则要靠房地产业。政府内部经济学家已经明确表态房地产行业的核心作用，国家统计局总经济师姚景源表示，“房地产行业非常重要，它拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，甚至可以一直

拉到窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。从整个经济发展、扩大内需特别是以消费为主拉动经济来讲，这个行业非常重要。”

房地产行业占GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。在此情况下，给房地产市场降温必然慎之又慎。最近网上引起热议的一位政府高官曾提出，“房地产业已掌握了国家经济的命脉。”可以看出房地产业对国家支柱产业的地位不会改变，尽管迫于民生的压力，不便官方提出这一观点。但这已经是不争的事实。

此外09年政府为拉动经济，付出了大量的投资，无论是中央政府还是地方财政都承受着压力。在12月11日的新闻联播中报导，中央政府严查地方政府小金库，查处小金库达108亿元之多。在经济发展投资方面，中央政府也是想尽一切办法，从此行动也可见一斑。 社科院博士张涛表示，2009年我们基本依靠投资拉动增长量，形势非常明朗，所以2009年我们预测的结果是全社会固定资产投资名义增长率达到32%的水平。2010年，我们的投资跟进工作会继续，但是投资的力度会有所减缓，但仍然保持着相对高位的水平，到23%左右的投资增长速度。

因此在蓝皮书中提出民间投资的想法，也是规律的必然。这也为我们公司未来的发展提供新的安全的投资渠道，值得关注。

第三，扩大消费需求，特别是扩大居民消费需求虽然是我们面临的一个重要任务和课题，这已经在社会上达成了共识。但是要真正实现这一目标，还需要一个较长的时期，也还需要一些大政策的出台。因此，明年的消费增长，特别是居民的消费增长只能是保持适度增长的态势。

第四，我们的宏观政策的着力点也将是保持经济稳定、较快的增长，既要保增长，又要防止经济过热，出现大起大落的局面。

小结：

经济蓝皮书中反映的经济数据和建议，是中央政府经济工作会议政策制定的主要依据。决定着未来政策的走向。

从经济发展趋势分析，对2010年房地产市场比较有利的方面包括：

1、国民经济恢复的基础尚不牢固，因此政府依然会在很大程度上依托房地产业稳定发展的支持。这既包括房地产市场消费释放内需，也包括房地产投资对相关行业的带动作用。

2、为了拉动09年经济发展，国家固定资产投资规模耗费了大量政府资源，在2010年政府的投资压力过大，有将部分固定资产投资向民间资本开放的可能，为民间资本创造更多的投资渠道。

而对于房地产业不利的方面是，如果2010年经济恢复较快，尤其是贸易出口的转暖，国民经济压力减轻，而同时房地产市场的结构性矛盾日益突出，可能会引起政府对房地产市场的调控。最主要的威胁来自政府的加息政策。从经济会议中了解到，如果年中经济回暖的话，是很有可能采用加息的政策来稳定房地产市场过热的倾向。

三、09年房地产市场回顾

国家统计局的数据信息，09年我国房地产市场发展迅猛。不仅一扫08年的颓势，甚至超过了07年的发展水平。

（一）投资增长迅速

1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，

1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。

（二）商品房销售面积及销售额大幅增长

1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。

1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。

（三）贷款大幅提高，同比增幅40%

1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。

（四）70个大中城市房屋销售价格指数均有较大提升

11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。

普通商品住宅销售价格上涨7.8%，高档住宅销售价格上涨4.1%。

90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨10.4%，环比上涨2.1%。

分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有67个，其 …… 此处隐藏：2672字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……