长沙市商业市场分析报告(80页)(2)

1.3 稳步发展阶段：2005-2010年

a.特征

核心地段暂时无理想地块让拥有资金实力及商业地产开发经验的开发商进行商业地产项目开发，因此长沙大规模体量商业项目的开发明显放缓。

商业市场的百货行业同质化经营明显，竞争日益激烈，各百货商场重新进行定位，谋求自身发展之道，以友谊商店为代表的商业百货将定位由传统百货转变为以销售奢侈品、世界名品为主，同时也出现了美美百货为代表的奢侈品百货店。

这阶段长沙商业市场除零售行业外休闲娱乐、餐饮、专业市场等业态发展迅猛； b.代表性商业项目列举

新世界百货、百联东方广场（原铜锣湾广场）、友谊商店（重新改建）、美美百货

1.4 突破阶段：2010年以后

a.特征

“长株潭城市群实验区”已进入实施阶段，给城市经济发展已经带来明显变化，长沙城市号召力日益增进，许多国内知名开发商将长沙列为二三线城市主战场之一，在长沙大规模拿地。 地铁修建、20多个棚户区改造，表明长沙市政府对于城市建设的决心，通过此轮城市建设将会调整出商业价值极高的地块，长沙下一轮的商业市场升级蓄势待发。

政府近期规划有利于五一商圈的未来发展，其市级核心地位将得到进一步巩固，商圈范围将会扩大。

长沙多个热点板块成为商业地产开发的重点区域，使得长沙未来将新增更多区域商圈，商业网点布局更加密集。 b.代表性项目

万达中山路项目、泊富广场、华远金外滩、东牌楼改造项目、保利南湖、德思勤广场、中信新城、家润多奥德莱斯、湘电水泵厂项目、建鸿达水泵厂项目、鑫远城市广场等。

1.5 长沙商业市场总结

从长沙商业市场近10年的发展整体来说，仅在2000-2005年期间取得一定成果，近5年特别是零售商业的发展停滞不前。

长沙商业市场的发展受制于城市经济情况、城市投资环境等因素外，还取决于开发商的实力、商业项目开发经验及商业项目运营能力，在长沙这样的开发商凤毛菱角，均以快速变现、利益最大化为原则，因此也阻碍了长沙商业地产的发展。

万达、保利及世茂等既拥有资金实力且有商业地产成功案例的国内知名开发商已进入长沙，充分说明长沙未来地产包括商业地产的发展前景十分看好，城市下一轮商业市场的升级必将实现。

长沙商业市场发展进程图

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2.长沙宏观经济指标分析

2.1 国内生产总值与人均生产总值

1999-2009年长沙GDP指标分分析

1999至2009年十一年期间，长沙GDP总量及人均GDP基本保持10%以上的增长率，特别从2003年起长沙市GDP总量增幅均在14%以上，长沙城市经济处于高速发展阶段。 2009年长沙GDP总量在全省的占比为29%，人均GDP为全省的2.8倍，经济总量在长株潭三市中的占比达68%，长沙在湖南及长株潭城市群中龙头地位不言而喻。

1999-2009年长沙人均GDP指标分析

据世界银行的收入分组标准，人均GDP在745美元及以下的为低收入国家，746～2975美元为中下收入国家，2976～9205美元为中上收入国家，9206美元及以上为高收入国家。2009年长沙人均GDP折合约为8,292美元，达到中上收入国家水平。

2.2 人口情况与城市化率

2005-2009年长沙人口及城市化率指标分析

长沙市常住人口规模小，且增幅不明显，这是一直制约长沙市零售商业规模扩大的主要因素。但此制约因素在逐步得到解决，一是随着长株潭城市群路网交通的建设，长沙中高档零售商业辐射范围已经逐步延伸包括株洲、湘潭在内的长沙周边城市；二是长沙经济实力提高及产业结构升级，对于高素质人才的引进及回流创造良好条件。

长沙市2009年城市率达到62.63%，按照世界城市化率发展阶段划分，处于快速发展阶段。这个阶段表现为：人口及资本均向城市集聚，城市规模不断扩大，城市化对于城市经济的贡献度日益明显。可见，长沙城市化率的提高将影响到长沙零售商业网点布局及增大城市商业网点的规模。

2.3 长沙市产业结构分析

1999-2009年长沙三大产业指标分析

长沙11年间第二产业及第三产业分别实现7.5、6.3倍的增幅，且发展速度日益加快。 近四年长沙三大产业中第一产业发展相对平稳，增速基本维持6%左右的水平，而第二、三产业发展势头强劲，增速在15%左右，特别是第二产业，达到15%以上的发展速度。

1999-2009年长沙三大产业经济贡献度分析

长沙市三大产业结构受政府政策影响非常明显，2007年以前长沙经济主打旅游、文化、教育产业，因此第三产业为城市支柱性产业。随着2007年12月14日，长株潭城市群获批为全国"两型社会"建设综合配套改革试验区，长沙市政府即提出“加速推进新型工业化，全面建设小康社会”的发展方针，第二产业贡献率在2008年一举超越第三产业，并且总量差距日益明显。

1999-2009年长沙社会消费品零售总额分析

近三年社会消费品零售总额年均增幅在20%左右。按500亿为一级阶段划分，从2004年长沙社会消费品零售总额突破500亿元后，仅用5年时间即完成了两个阶段的跨越。

除有城市经济水平和物价水平提高的因素外，长沙零售市场的高速发展还得益于比如平和堂百货、黄兴路步行街、王府井百货、通程商业广州等大型商业地产项目的开发及成功运营，从某种意义上说是一种商业升级带动城市零售市场发展的最好例证。

1999-2009年长沙人均零售总额分析

近三年长沙人均零售总额保持约20%的增长率，2009年人均零售总额突破2万达到22,957.91元，长沙该指标在全国排名前十，在中部排名第二仅次于武汉。

1999-2009年人均收入与支出分析

长沙城市人均可支配性收入增长明显，从2003年起每年保持10%以上的增长速度，居民生活水平日益提高。

长沙城市人均消费性支出整体呈上升趋势，但增长速度逐年不一。

1999-2009年恩格尔系统分析

恩格尔系数是用来衡量生活质量高低的国际通行标准，长沙从2001年有恩格尔系数统计以来，一直维持在40%以下，表明长沙居民生活水平质量较高，2008年受国内通货膨胀、物价提高影响导致居民用于食品消费的比例增加，2009年通货膨胀得到一定抑制、物价平稳，长沙恩格尔系数回落明显。

长沙超前消费意识在全国不落后于国内经济发达城市，居民收入用于购物、休闲娱乐等方面的比例一直较高，所以长沙有“消费之都”之称。

2.6 长沙市与全国其他城市主要经济指标对比分析

2.6.1 国内生产总值与人均生产总值对比分析

与北京、上海及深圳等国内经济发达城市对比，长沙国内生产总量和人均生产总值两指标的绝对值均存在较大差距。

长沙虽经济总量规模小，但经济增长速度在上表五个城市中增速居第一，人均GDP于2008年即超过武汉在中西部省会城市中排名第一。

居民人均年可支配性收入与其他经济发达城市的差距日益缩小，居民收入状况居中部六省省会城市第一。

2.6.1消费品零售市场分析

长沙建成区面积及人口规模相对较小，是导致社会消费品零售总额与北京、上海等经济发

达城市存在差距的原因，仅凭借人口自然增长无法解决长沙现有商业市场发展的瓶颈。

2.7 长沙市宏观数据总结

11年来，长沙经济发展速度很快 …… 此处隐藏：2858字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……