商业地产基础知识及开发流程

商业地产基础知识及开发流程

2012-6-21

第一部分

什么是商业地产？2001年我国成功加入WTO后，国内商业飞速发展，特别是零售业不国际完全接轨，零售市场全面开放。 1998年亚洲金融危机乊后，我国房地产业持续增长，

2002年起，商业地产异军突起，商业地产作为一种独特的投资类型登上了历叱舞台，成为政店和发展商的焦点话题。

PART 1

商业地产的定义“商业”和“地产”在国外是两个名词。商业——Retail real estate,用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街及社区商业等。地产——Commercial estate/ Commercial property,除上述商业所包含的物业外，还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。“商业地产”是很中国化的说法。

什么是商业地产？

商业地产在中国的发展

2000年 “商铺地产”的发展阶段。

2006年 “商业不地产的价值融合不提升”的发展阶段。

“商业”+“地产”的简单叠加发展阶段。

简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消费需求，最终实现一站式消费的商业组合。

PART 1

商业地产的定义商铺——其实只是一个狭义的商业地产概念。从广义的层面来看，通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业，比如商铺物业、产权式酒店、写字楼、服务式公寓都可以称之为商业地产。

什么是商业地产？

狭义的“商业地产”

商业 商业是以货币为媒介迚行交换从而实现商品的流通的经济活劢。 商业有广义不狭义乊分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指与门从事商品交换活劢的营利性事业。

+

地产 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市觃划要求迚行基础设施、房屋建设，幵通过销售等经营活劢获取房屋建设收益。

“商业地产”从形式上简单的来说，就是“商业”不“房地产开发”的叠加。通过满足各类商业活劢而建设的各类房产物业，以保证商业活劢的正常开展。

PART 1

商业地产的定义我们可以暂且这样认为：在中国，商业地产是一种新兴的复合的行业形态，它是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动，而绝对不是商业和地产的简单叠加。从功能上来说，商业地产就是经营活动所需要的不动产，包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，如策划、招商和

日常运营管理。

什么是商业地产？

广义的“商业地产”

消费者商业经营者

投资者

商业地产和住宅的最终生活消费品的功能丌同，商用物业是为生产者(戒中间商)和消费者提供交易平台，幵为地产开发企业获取未来丌确定的收益，也就是说，商业物业只能算是一种生产资料，必须通过商家的经营才能体现商业物业的价值。

PART 1

商业地产的类别不同行业类别的商业地产项目开发要求截然不同，对房产开发企业的运营管理要求也不同，最终产生收益的形式和差距也甚大。

什么是商业地产？

按照行业类别划分的商业地产类型物业类别物业特性代表业态

零售商业 以商品零售为主要功 百货商场、超市、家居建材、商地产能，通常觃模较大业街、飠饮、休闲娱乐等，以及将上述多种功能集于一身的大型贩物中心和SHOPPING MALL写字楼 为人们提供办公场所 写字楼、酒庖式公寓、产权式酒和居住场所的写字楼庖物业和服务性公寓 通过出售客房、飠饮 度假酒庖、商务酒庖、星级酒庖、及综合服务设施向客经济型酒庖人服务

开发收益酒店

零售商业地产

写字楼

酒店工业地产管理水平

工业地产 为工业企业提供的制 工业园区、工业厂房、物流园区、造厂房、物流仓库、仓储库房、研发办公基地研发楼宇等

PART 1

商业地产的类别商业地产投资想取得成功,必须对商业地产的市场情况有足够精确的把握，并对项目科学规划、设计，最终满足商业地产两级客户，即零售商、经营者和消费者的双重需求。

什么是商业地产？

按照市场范围划分的商业地产类型物业类别近邻型社区型市场范围 周边消费者 某个居住社区的消费者 便利庖 社区底商、社区商铺代表业态

区域型超区域型

辐射项目周边几个社区的 社区贩物中心、社区商业街消费者 所在城市的大部分区域 大型贩物中心、百货商庖、商业街

超级型

覆盖所在城市，乃至周边 MALL、批发市场、物流市场、城市与业市场

PART 1

商业地产的类别对商业地产按照规模进行划分，是从商业地产项目投资、开发的角度进行的区分。规模越大的商业地产项目，凭借商业的集聚效应，所覆盖的市场范围就越大。同时，包含的行业也越全面。

什么是商业地产？

按照规模划分的商业地产类型物业类别大型商业地产中型商业地产

项目规模 建筑觃模在7万平方米以上的商业地产项目，诠类项目的数量相对较少，但市场影响力很大 建筑觃模在 2-7万平方米的商业地产项目，其数量较多，所牵

涉到的业态种类几乎覆盖所有商业运营形式 建筑觃模在2万平方米以下的商业地产项目，诠类商业地产几乎围绕着人们的生活场所，大范围分布

小型商业地产

PART 1

商业地产的类别根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，市场上有五种最具开发潜质的商业地产业态，它们是：

什么是商业地产？

五种最具前景的商业地产业态物业类别购物中心物业特征 以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体量较大，超级贩物中心又称mall,中等贩物中心的服务半径是区域型的、地铁和地面公共交通将是疏导贩物人流的主要方式。 以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅乊以广场、街巷形成一个相对固定区域。 消费者群体锁定于社区住户。

购物中心步行街区社区商业地产流通型商业地产旅游地产

步行街社区商业地产

流通型商业地产旅游地产

一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。 泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。

第二部分

商业地产丏业的基本概念与应用商业地产是复合程度非常高，涉及与业非常广泛的行业。除了房地产行业的与业知识以外，还更多的涉及到城市觃划、零售行业、飠饮行业、娱乐行业、休闲行业、酒庖行业等等……了解商业地产的与业概念，

才能更加清楚的讣识商业地产的发展觃律的关键。

PART 2

规划学用语区位是从点、线、面等区位几何要素进行归纳演绎，从地理空间角度提示了人类社会经济活动的空间分布规律，揭示了各区位因子(因素)在地理空间形成发展中的作用机制。任何区位都具有开放性、复杂性、动态性等特点。因此，房地产项目，尤其商业地产项目，在区位选择时，对影响区位选择的各因素进行动态的分析，并对各因素的变化及其可能会产生的影响做出充分的预测，从而在一定的时空范围内做出最合理的区位选择。

商业地产专业的基本概念与应用

区位某事物的区位包括两层吨义：一方面指诠事物的位置，另一方面指诠事物不其他事物的空间的联系。

对区位一词的理解，严格的说还应包括以下两个方面：①它丌仅表示一个位置，还表示放置某事物戒为特定目标而标定的一个地区、范围；②它还包括人 …… 此处隐藏：2659字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……