聚类分析在房地产股票投资中的应用

２０１１年第９期下旬刊（总第４５７期）

时代金融

ＴｉｍｅｓＦｉｎａｎｃｅ

ＮＯ．９。２０１１

（ＣｕｍｕｌａｔｉｖｅｔｙＮＯ．４５７）

聚类分析在房地产股票投资中的应用

卢旭家

（四川大学经济学院，四川成都６１００“）

【摘要】文章从房地产公司的财务数据入手，先对１６家上市公司进行聚类分析，然后结合股市日Ｋ线和往年财务数据，从技术面上和基本面上对上市公司股市动态做出进一步分析。

【关键词】聚类分析财务指标股票投资

通过对房地产行业水平建立相应的评价指标，可以使行业的定性分析转向量化研究。数据选自新浪财经中地产行业的１６家地产公司２０１１年第一季度的财务数据，从中摘抄出每股收益、流动比率，速动比率、应收账款周转率、净资产收益率，净利润增长率，主营业务收入增长率。为了区分房地产板块中不同基本面的上市公司，以便更好地了解不同公司的特征财务状况，以上述七个财务指标为变量，使用ＳＰＳｓ软件进行系统聚类分析。

在此采用离差平方和法，又称Ｗｏｒｄ法。分析结果为：利用ＳＰＳＳ软件进行分析。可以得到组问平均连接图、群集图、树状图和案例处理汇总图。我们将１６支股票大致分为七类：第一类有卧龙地产，美都控股，万通地产、香江控股、保利地产、鲁商置业、新湖中宝．冠城大通、广汇股份等９家；第二类有天发房展、格力地产。第三类有北京城建；第四类有中体产业；第五类有海泰发展；第六类有华业地产；第七类有天津松江。根据以上图标和分类结果，我们认为具有一定的合理性，从中可以发现以下问题并且得出一定的结论。

在此基础之上我们发现除第六类之外的１５家房地产产公司均为多元化投资，基本都包括房地产开发与管理、投资及投资管理、物业管理。我们知道多元化经营投资是企业集团增加收益机会，分散经营风险的必由之路，也是现代企业经营发展的一种趋势。

第一类的９家房地产公司中只有有香江控股为净资产收益率一Ｏ．０６５％，其余均为正。七项财务指标中均较为正常，没有过于突出的表现。在新浪财经中通过对９家股票２０１１年４月２６日至２０１１年６月３０的口Ｋ线图观察中发现６０日均线均处于缓慢下降趋势，可见在全球整体经济不景气的趋势下，并不适合长期持有以上９家股票，但可在２０日均线上穿红线的时候买入持有，在蓝线下穿红线的时候卖出。适合短期操作。第二类是天发房产和格力地产。两家公司实力都较为雄厚，且应收账款周转率明显高于第一类的９家，特别是应收账款周转率，天发房展为２ｌＯ．６８７４％，格力地产为１６４．７９９１％。这与第一类的９家中应收账款周转率最高的中体产业（５１．２１６１％）形成鲜明对比。一般来说。应收账款周转率越高越好，表明公司收账速度快，偿债能力强．第三类是北京城建，它在２０１１年第一季度的财务指标中最

１４０１、ｍ∞Ｆｉｍｆｍ

万方数据

为突出的一项指标是主营业务增长率（２５７．６７８９％），主营业务收入增长率可以用来衡量公司的产品生命周期，判断公司发展所处的阶段。一般的说，如果主营业务收入增长率超过ｌＯ％，说明公司产品处于成长期，将继续保持较好的增长势头，尚未面临产品更新的风险。属于成长型公司。应收账款周转率也相对较高，为７２．３７９％。由此判断可以对北京城建进行长期投资。第四类有中体产业，于１９９８年上市交易。较为突出的一项是净利润增长率（３０６．２３２４％），２０１０年四个季度均实现１００％以上的增长速度，可见财务状况相当稳定，不过中体产业２０１１年第二季度首

次出现负增长（一５９．９２３９％），后市应注意，财务方面出现小问

题，势必对日后股价涨势造成影响，此时可抛售股票，以待低价补仓。第五类有海泰发展，其较为突出的一项财务指标是净利润增长率为８３８．０９８７％，而２０１０年四个季度的净利润增长率一直都为负增长，说明该公司去年发生了重大财务问题。第一季度首次实现巨大幅度正增长，此时需警惕由此带来的回落风险，应在第一季度末应该赶紧平仓。第六类是华业地产，七项财务指标中与

其它１５家企业对比，最为明显的是应收账款周转率９７７．２０９１％，

且看去年四个季度的净资产收益率和主营业务收入增长率都保持

良好的涨势。与其它１５家公司又一个不同之处在于，华业地产是

单一经营，将资产集中投资于房地产行业，品种比较单一，极易

大起大落，以下是２０１１年至今的日Ｋ线走势：我们可以看到华业地产在２０１１年８月１６日冲到了历史以来的最高点：１４．２５元／

股。高于２００７年５月２９日的１３．５６元／股，很明显地看到短期均线已与长期均线拉开较大距离。应注意股价回落，及时平仓。第七类是天津松江，如果只从技术面上看，会发现天津松江的股价在８月份已降至历史以来的低谷，下降的空间不大，属于超卖期，此时可以逆向操作，趁机买人。但是从基本面上看：该公司突出的一些财务指标是净利润增长率为一８８２．０１１２％，净资产收益率为一３．３２％，主营业务收入增长率为一５６．６１７５％，每股收益为一Ｏ．０４６％，这四项指标均在１６家上市公司相应财务指标中是最低的，尤其是净利润增长率，其它１５家最低为一４９．９８５￡％．最高为８３８．０９８７％。而且２０１１年第二季度净利润增长率竟然达到了一６０４１．９２４８％。企业严重亏损，通过借款总额壹亿元人民币，能否挽回股价一蹶不振的窘境，我们得持观望状态。

通过聚类分析，技术分析和基本面分析三者之间的结合，我们能够全面研究上市公司股票的内在价值，确定投资范围，降低投资风险。在股票投资中运用统计分析时，还可以收集上市公司往年的数据和公司的重要公告，及时了解总体状况，同时要多了解大盘趋势，因为这些上市公司会受系统因素的影响，及时作出判断，增加收益或减少损失。

参考文献

【１】曾五一．统计学【Ｍ】．机械工业出版社，２０１０（８）．

【２】中国证券业协会．证券投资分析ｆＭ】．中国财政经济出版社。

２０１０年版．

作者简介：卢旭家（１９８６一），男。汉族，浙江台州人，四川大学经济学院．研究方向：公司金融。