青岛市房地产市场分析报告

2010年青岛市房地产市场分析报告

青岛市房地产市场分析报告

集团企划部 2010年9月

2010年青岛市房地产市场分析报告

1青岛市宏观环境综述

1.1城市概况

青岛市位于山东半岛南端、黄海之滨，属于我国三大经济圈之一的“环渤海经济圈”。 青岛海岸线长达 730.64 公里，沿海的滩涂面积 375.35 平方公里，现有海岛69个，海岸线总长132公里，沿海旅游资源丰富。

青岛是环渤海经济圈内的东部沿海城市，也是典型的现代化工业城市，城市发展过程中注重高端技术产品的引进和品牌策略的建设，资源、区位优势突出。环渤海经济圈，目前形成了以天津为出海口的京津冀地区和以青岛为主要出海口的山东半岛地区，两个区域有各自的城市体系、国内联系腹地和对外联系方向，有自己的中心城市和出海口。

在山东半岛发展的进程中，青岛担当着中心城市的龙头作用，青岛工业在半岛内梯次转移，聚集产业核心、技术核心和发展高新技术产业，分散传统产业和低级产业链， 促进半岛的工业化进程，提高城市经济的辐射能力。青岛充分发挥了区域金融中心、贸易中心、信息中心、海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，滨海旅游中心等服务业的主导功能。

1.2经济发展

青岛GDP逐年增长，经济增长速度大幅高于全国平均水平，为房地产发展提供稳固经济基础。统计数据显示，2010年上半年青岛市实现生产总值(GDP)2586.7亿元，按可比价格计算，同比增长13.9%，比上年同期加快3.4个百分点。2001年以来，青岛市年均经济增长速度为14.9%，较同期全国水平高5个百分点。

2010年青岛市房地产市场分析报告

资料来源：青岛统计局

居民收入水平较高，城镇居民人均可支配收入是全国的 1.3 倍 青岛市居民人均收入和 GDP 水平明显高于全国平均水平。2009 年，青岛市城镇居民人均可支配收入22368 元，是同期全国水平的 1.3 倍；人均 GDP 为 64096 元，是全国同期水平的 2.6 倍，已到达中等发达国家水平。与沿海城市比较来看，人均 GDP 低于大连、厦门，高于中山和天津。人均 GDP 增速近两年趋于平缓，但从近 10 年城市发展的历程来看，青岛的潜力和基础比较大。

2001-2009 年青岛市人均 GDP、人均储蓄余额和可支配收入

资料来源：青岛统计局

青岛市人均 GDP 与增长率

资料来源：青岛统计局

全市户籍人口增长平缓，中心城区1人口占三成。青岛人口结构稳定，2009 年全市户籍人口为 763 万，

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2002 年至 2009 年期间年均增速为 1%。

2009 年，青岛市中心城区人口为275.47 万人，中心城区人口占全市人口比重为 36.1%， 较 2001 年提高 2.6 个百分点。

2001-2009 青岛市户籍人口和市区人口

资料来源：青岛统计局

青岛经济发展以第二产业为主导，第三产业发展迅速。2009 年青岛市第二、三产业占比分别达 50.1％和 45.2％，第三产业占比有增长趋势， 第二产业占比呈小幅下降趋势。第三产业占比增长明显，同比增长率逐年递增，近两年的增长率在 12%左右。第一、第二产业增长率呈下降趋势，其中 2009 年第一产业增长率将为 3%，第二产业增长率为 12.7%。

2003-2009 年青岛三次产业产值及增长率

较高的人均收入使得目前青岛与其它城市相比房价收入比偏低，在全国范围内来看 房地产泡沫不明显。 2009 年房价收入比低于全国平均水平，全国 29 个比较城市中青岛排名第五，房价收入比仅高于济南、苏州等城市，低于厦门、广州、宁波、大连等沿海城市。

房价收入比

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资料来源：各大城市统计局

注：房价收入比=（住宅房价*90）/（人均可支配收入*3）

全国可比城市房价收入比

资料来源：青岛统计局

1.3 城市规划 1.3.1 整体规划

青岛现辖 12 个市区，其中市内有 4 区，市郊有 3 区 5 市。市内 4 区为市南、市北、 四方、李沧区；市郊 3 区 5 市，分别是崂山、黄岛、城阳区，以及即墨、胶州、胶南、 平度、莱西市 5 个县级市。随着城市建设的快速发展和融合，青岛市总体规划（2006－2020）将市内 4 区和市郊 3 区确定为中心城区，总面积为 1408 平方公里。

岛市行政区划图

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青岛市总体规划（2006－2020）（以下简称“规划”）确定了“依托主城、拥湾发展、 组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。

（1）依托主城 主城，即青岛市的中心城区，是青岛市行政中心，以及文化教育、科技研发、金融商贸、旅游度假、产业综合服务等城市功能的聚集区，是青岛市未来发展的重要依托，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。 规划以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。

（2）拥湾发展

重点强化环胶州湾地区老港区到团岛、四方李沧至城阳环湾区域、临空经济区、高新技术产业区等中心组团的分工合作与协调发展，切实增强环胶州湾地区的综合竞争实 力和对外辐射能力。

环胶州湾组图功能定位示意图

拥湾发展规划一：市北区拥湾发展战略重点打造的“老港区到团岛”组团，部分区域位于市北区，该组团将引入邮轮母港和旅游休闲产业，打造港航经济服务区，同时发展旅游、商务、休闲产业，塑造优美的湾口天际线，构成拥湾城市形象的主要节点。

2009 年 9 月 8 日，由和记黄埔地产开发的小港湾综合发展项目破土动工。项目位于市北区西部海滨，总建筑面积约 93 万平方米，将建设成为集商业、旅游、娱乐、居住为一体的大型中高档综合小区，预计将全面改善小港湾区域的城市面貌和居民生活环境，使之成为胶州湾东岸区域典范项目和地标建筑，对市北区区域价值的提升和房地产市场的发展将起到重要的推动作用。

市北区地理优越，小港湾综合发展项目将会极大提升区域价值和品位。“两改”工程的推进使得短期内仍有较大规模的土地入市。实力雄厚的大型开发商可以建造滨海景观住宅，打造北区地标，获取超额回报。

拥湾发展规划二：四方区和李沧区 依据规划，“四方、李沧至城阳环湾区域”组团将积极实施老工业区的产业转型和空间重组，升级换代都市产业，发展高端生活性服务业、都市工业和总部经济。四方区近期规划发展的重点是组织对四方港区岸线功能调整的研究，加快四方填海区域建设工作的推进。

近期发展重点--四方填海区域规划图

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四方区西面临海，地理位置优越，长期看土地可开发面积将会日益稀缺；随着拥湾发展规划的实施，区域价值长期看涨。随着城区改造工程的推进，预计未来 2-3 年该区仍会有较大的土地供应量。

作为拥湾发展的重点区域之一，李沧区近期规划建设的重点是加快西部铁路新站和周边区的建设，将其打造成为集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域 核心区。

李沧区在市内四区中面积最大，未来仍有较大规模的土地供应；拥湾发展规划的实施和集中式的房地产市场结构将 …… 此处隐藏：7889字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……