0604养老地产市场分析与开发商动向

养老地产市场分析

目录

1.国内养老地产市场分析 ......................................................................... 2

1.1市场潜力 ........................................................................................................... 2

1.2市场开发 ........................................................................................................... 2

2开发商动向 ............................................................................................. 3

2.1万科 ................................................................................................................... 3

2.2绿地 ................................................................................................................... 3

2.3首创 ................................................................................................................... 4

2.4保利 ................................................................................................................... 4

2.5绿城 ................................................................................................................... 4

2.6保险资金 ........................................................................................................... 4

1.国内养老地产市场分析

1.1市场潜力

A．市场基数庞大：社会老龄化程度高，趋势明显。2011年全国60岁以上老年人口1.85亿，占总人口的13.70%。辽宁省60岁及以上老年人口已达724万人，占总人口的16.96%，高出全国3.26个百分点。

B．较强购买力：老人是个相对富有的群体（财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。

C．潜在购买欲：养老观念逐渐转变。三个客观条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变。

D．供求关系：市场缺口较大。目前全国60岁以上老人约1.85亿，现有养老机构提供的床位约为342.3张，而入住养老机构的大约有256.8万人。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家-7%社区-3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。

1.2市场开发

A．发展阶段：养老机构——老年公寓——养老社区；

我国目前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段。

B．开发理念：专业式养老、主题式养老；

专业式养老：养老机构或综合型的专业养老项目；

主题式养老：指在社区中配建养老住宅的房地产项目；

目前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老为主。

C．开发要素：扶持政策、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系。

D．产品形式：

E．开发瓶颈：政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实力

要求较高、客户接受度低。

F．解决对策：政策上，要有针对性的寻求支持，且要形成有效文件；资金

上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。

2开发商动向

万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中配建养老住宅”模式为主。

2.1万科

万科集团目前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。

2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”（详见后文案例介绍），采用以销售为主的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目，配建了养老地产项目，但规模都较小。

2012年8月22日，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，计划投资120亿元在长春市多个区域打造总占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

2.2绿地

绿地·21城孝贤坊。

2.3首创

2012年4月，首创置业宣布与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。

北京首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发，首创集团负责项目的投资、策划、定位等，相当于河北建设集团为建筑商，首创集团是开发商，该项目的运营方面以首创集团为主。

2.4保利

2011年，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计划”，层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展；并且与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，成立养老产业专业管理公司，对养老产业进行专业、高效的运作。

保利地产首个养老服务项目——保利 西塘越，项目占地面积达10万平方米，涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓，3300平米私人高尚会所，近9000平米康复理疗中心。

此外，保利在北京、长沙、广州等地也开始启动养老地产研究试点。

2.5绿城

如果说代建标志着绿城的第一次转型，那么现在的绿城正实验第二次转型，而发展重点布局则放在养老地产上。

2007年，绿城就在临平蓝庭项目中同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套，以满足老年人的需求。

2012年，绿城公布了一例新增项目桐乡雅达国际健康生态产业园，该项目正是以养老地产为主题开发，项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造，将是一个“学院式”的养老模式，预计两年后可交付使用。

2.6保险资金

除了万科、保利、绿地、首创等开发商已进入养老地产之外，以泰康人寿、

中国人寿、合众人寿、中国平安等为代表的保险资金也纷纷囤地。

2009年11月首期投资40亿元在昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目，将于2013年至2014年建成。据悉，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。 中国人寿已经选定了一家美国的养老养生机构作为合作对象，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，在拟建设的北京新机场旁边，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南 。

2011投资打造的“合众健康社区”在湖北武汉蔡甸区举行了奠基仪式。该项目预计投资80亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划。 中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。