2011年南京土地市场年终报告

2011年南京土地市场年度分析报告

金网络置业南京分公司市场研究部

二零一二年一月

目 录

总结与展望 .......................................................................................... 3 1 经营性用地成交与开发情况分析 .................................................... 5

1.1 年度成交分析 ................................................................................................. 5 1.2 月度成交分析 ................................................................................................. 7 1.3 成交土地结构分析 ......................................................................................... 9 1.4 土地开发与存量情况分析 ........................................................................... 10

1.4.1 土地开发情况................................................................ 10 1.4.2 土地存量情况................................................................ 11

2 经营性用地成交价格分析 .............................................................. 11

2.1 土地成交价格分析 ....................................................................................... 11 2.2 月度成交价格分析 ....................................................................................... 14 3 成交土地区域格局分析.................................................................. 17

3.1 区域成交土地规模分布 ............................................................................... 17 3.2 区域成交土地价格分析 ............................................................................... 20 3.3 板块格局分析 ............................................................................................... 22 3.4 热点区域土地市场分析 ............................................................................... 23 附表 2011年上半年南京市成交土地一览表 ................................................. 24

总结与展望

2011年土地成交量与去年持平，成交金额却低于2010年近4成

2011年南京共成交79幅地块（不包括工业用地，含加油站、加气站、公共停车场、驾校等公建配套用地），相比2010年增加14幅，土地成交土地面积为458.36万㎡，与去年持平，可见2011年成交土地平均规模不如去年；2011年总成交额仅为345.19亿元，同比去年下降37.8个百分点。 城市外扩，成交土地偏远化

2011年南京共出让住宅、商办类土地共计447.5万㎡（不计入公共加油站、加气站、停车场、驾校用地等公建配套用地），江北板块的出让面积位居南京第一，其中六合区成交土地占江北成交土地近70%；江宁板块位列第二，115.54万㎡的出让面积同比去年缩水了9.5%；受益于海峡城和青奥城地块的出让，河西今年土地出让面积是去年的近4倍；而今年住宅竞争激烈的仙林板块在土地市场却很低迷，仙林今年住宅类土地零成交，仅成交2万㎡的商业用地。城东板块仅成交一幅临近仙林板块的商业用地，土地面积近1万㎡；城南板块今年连续流拍、延拍两幅住宅用地，因此2011年并无斩获。六合、江宁、浦口等远郊地区成交面积总和占全市近四分之三，这一数据说明南京城市外扩的局面即将拉开序幕。

原因有四，其一，开发商对主城拿地有较大抗性，因为地价过高、成品房价过高、客群宽度较为狭窄等特点使得大部分对资金回流有严格要求的开发商望而却步；其二，政府有意的放慢主城区住宅类用地出让，以降低未来全市商品住宅上市均价；其三，主城区确实已经开发殆尽，仅有的老城区地块要么拆迁成本过高，要么地块被用做商业办公地块；其四，政策调控影响，开发商对未来1-2年市场预期较差，对拿地较为慎重。 优质住宅地块大幅减少，整体溢价率较低

2011年南京共成交土地79幅，其中住宅用地35幅，商住用地9幅，商办类用地27幅，公建配套类用地8幅；住宅用地成交土地面积为236.18万㎡占全市的51.5%，商住用地108.47万㎡，占全市的23.7%；商办类用地虽然成交宗数不少，然而由于土地性质原因土地面积较小。公建配套用地为7幅公共加油站或天

然气站，还有一幅城北的公共停车场用地与驾校用地。全年79幅土地成交，60幅土地底价成交，不仅如此，近80%成交的土地位于江宁南部淳化、禄口等地区，虽然楼面价较低，然而地块质量同样不高。 开发商拿地愈发理性，流拍、延拍屡见不鲜

全年成交79幅地块，底价成交60幅，占76%，其中16幅溢价率不超过100%；2011年土地成交面积与去年持平，然而成交金额同比下降38%，可见2011年土地市场较冷，开发商对待土地购置也越来越理性。而在15幅流标或暂停出让的土地中，纯住宅用地更是占据9幅之多，商住用地也有2幅。

1 经营性用地成交与开发情况分析

1.1 年度成交分析

数据来源：南京国土资源局

2011年南京共成交79幅地块（不包括工业用地，含加油站、加气站、公共停车场、驾校等公建配套用地），同比2010年增加14幅，土地成交土地面积为458.36万㎡，与去年持平，可见2011年成交土地平均规模不如去年；2011年总成交额仅为345.19亿元，同比去年下降37.8个百分点。

2011年成交土地面积同比增加，创2008年来最高值，然而随着政府对房地产行业宏观调控力度逐渐显现，开发商对于拿地也越来越谨慎，且拍得的地块大都为低总价、中小规模远郊潜力地块，其中白下科技园地块，由于总价超过10亿，因此自2011年4月首次推出以来至今还是无人问津。

数据来源：南京国土资源局

2011年成交住宅类用地共44幅（含商住类土地以及住宅综合类土地），规划建筑面积为773.03万㎡，占全市成交总建筑面积的72.3%，从

成交数量上看，历年成交住宅类土地数量波动较小，成交住宅类土地总建筑面积同比2010年减少15.4%，自2008年以来南京土地市场成交住宅类土地处于波动中上升趋势。2010年流标或延拍的15幅土地中，住宅类用地占据11幅。

数据来源：南京国土资源局

2008年受金融危机的影响整体市场行情走低，政府推地节奏也减慢；2009年全年成交27幅商办用地，规划建筑面积233.03万㎡，创近年来同期的最高值；

2010年成交18幅商办类土地，规划建筑面积106.97万㎡，相比2008年降低近50%；2011年成交27幅商办用地，规划建筑面积为295.78万㎡，同比2010年上涨176.5%，历年来最高；南京作为二线城市中较为发达的城市，房地产市场受到调控政策影响较大，然而由于商办类商品房不作为政策调控的主要对象，因此开发商对于此类型土地兴趣要明显大于住宅类用地。

1.2 月度成交分析

数据来源：南京国土资源局

2011年1月延续了2010年底的火爆，成交了9幅土地，成交建设用地面积为55.53万㎡；2月春节期间土地低调入市，土地市场相对冷清；3月土地市场回暖虽然只成交2幅地块，然而这2幅地块都是大规模地块；4月迎来了2011年上半年首个成交高峰期，当月成交10幅地块，占全年的12.7%，成交金额为33.03亿元；5-7月土地市场趋于稳定，成交数量与面积都相对稳定；8-9月为土地市场低迷期，其中8月份土地零成交，9月成交5幅小规模地块， …… 此处隐藏：6192字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……