“养老地产”还是“地产养老”——“地产+养老产业”项目开发模

“养老地产”还是“地产养老”?——“地产开发+养老产业”的开发模式研究

2011年

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专题总纲

第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究

第二章养老地产案例研究北京天津 沈阳

第三章养老地产开发运营模式研究成都 重庆 西安

青岛 南京 镇江 无锡 湖州

佛山

-2海南

第一章

国内养老地产开发机会及开发条件研究

宏观视角开发机会研究——养老地产宏观发展维度 中观视角开发条件研究——养老地产城市进入维度 微观视角开发条件研究——意向地块微观条件维度

开发机会及条件小结-3-

宏观视角开发机会研究

我国“居家养老”方式逐步成为主流

中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识 加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。老年人人口(亿人) 第一阶段 1990~2003

中国老龄化进程

第二阶段 2003~2020 老龄化比率 15.6~27.4%

第三阶段 2020~2050

4.71

老龄化比率 8.6~10.2%

老龄化比率 10.2~15.6%

2.30 1.362000 2010 2020 2030 2040 2050 年份

0.971990

现状 截止2009年，我国60岁以上的老年

趋势 到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，

人已达到1.67亿，占全国总人口的 12.5%

占全国总人口的28% 2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这

依据联合国标准，当一个国家或地

区60岁以上老年人口占总人口的10%, 或65岁以上老年人口占总人口的7%, 即视为进入老龄化社会

一阶段老年人口平均每10年提高3.99% -4-

宏观视角开发机会研究

第一阶段：市场发展初期(1999 年-2010 年)——老年住宅市场发展缓慢 老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平 还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同 时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老 年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段(2010 年-2025 年)——老年住宅井喷式增长 一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐 步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗； 另一方面，目前年龄在35 — 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的 目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成 主流，有着较高的收入及教育水平； 同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将 会出现井喷现象，老

年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10% 左右。 第三阶段：市场成熟发展阶段(从2025 年-2055 年)——处于较高水平稳定期 老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场 发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年 住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。

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宏观视角开发机会研究

“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家 养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”

”421“家庭养老压力加大 一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家

缓解”421“家庭养老压力 大力发展居家养老和社区服务养老 使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能

庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家 庭结构模式的变迁。爷爷 奶奶

发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、

对家庭、对社会都是最好的选择 。姥爷 姥姥

爸爸

妈妈

子女

<421家庭结构>-6-

宏观视角开发机会研究

政策制度扶持促进老龄产业快速发展民政部公布《关于支持社会力量兴办社会 福利机构的意见 》 一、支持社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的基本原则 三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持 社会办福利机构的发展 四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会 办福利机构的发展 五、发挥职能作用，维护社会办福利机构 的合法权益

中国老龄委出台《老龄事业发展“十

一五”规划》一、继续建立健全老龄政策法规体系 二、不断健全和完善老年社会保障体 民政部关于开展“全国养 系 老服务社会化示范单位” 三、加快构建养老服务体系 创建活动的通知 四、努力丰富老年人精神文化生活

建设部关于《城市道路和建筑物无 障碍设计规范》规范为老年人服务 的基础设施建设和与老年人生活密 切相关的无障碍设施建设

2000

法律政策及建筑规范

2001

2005.3

2005.12.15

金融信贷政策

2006.3

2006.9

财政财策(专项拨款、补贴、减免收费等) 税收政策(优惠与减免等) 民政部转发财政部、国家税务总局

2007. 12.21 2008.1

《关于加快实现社会福利社会化的意见》 制定出台促进老年社会福 利事业发展的优惠政策； 把养老服务尤其是“三无 对象”和低保对象的养老

(贷款的规模、期限、利率方面的优惠) 民政部《关于开展养老服务社会化示范活动的通 知》 由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的 基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示 范区(市)和养

老机构示范单位；民政部将在适 当时机命名全国养老服务社会化示范区(市)和 养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推 进社会福利社会化。

《关于加快发展养老服务业的意见》 一、进一步发展老年社会福利事业； 二、大力发展社会养老服务机构 三、鼓励发展居家老人服务业务 四、支持发展老年护理、临终关怀 服务业务 五、促进老年用品市场开发 六、加强教育培训，提高养老服务 人员素质

关于老年服务机构有关税收政策的通知

服务提到工作议事日程。

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宏观视角开发机会研究

市场需求及供应缺口利于发展养老项目

中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全 部售罄，老年住宅市场存在较大机会。

随着房地产市场的发展，楼盘之间的 竞争日益激烈，导致了市场的细分。

部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年 人作为目标客户，主动将市场细分， 针对老年人的特殊需求，开发建设了 适宜老年人居家养老的住宅。老年住老年住宅 区县 总建面 (万平 ) 80万 销售状态 目前在售三期为老年公寓，仅剩余200余套房

宅这市场上的特殊产品一经开盘销售 便取得了较好的销售成绩。

东方太阳城

顺义

源。 现阶段公寓平均月消化速度为30套左右。 去年市场好时100套/月。

曜阳国际北京太阳城 怡海花园 澳洲康都

密云昌平 丰台 朝阳

6.7230 110 28

未开盘，处于客户储备阶段：7月初开始接待客 户，目前已接待1000多组客户，预计8月28日开 盘。 项目已售馨 项目已售馨 项目已售馨 -8-

宏观视角开发机会研究

养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好

社会老龄化趋势

养老观念转变

“421”家庭养老压力

社会对养老住宅的关注

推 …… 此处隐藏：3074字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……