土地增值税有关业务问题的解答(3)

18、房地产开发企业买土地缴纳的契税是否可加计扣除？

房地产开发企业购买土地支付的契税属于“取得土地使用权所支付的金额”，可以加计扣除。对于按评估价转让旧房时，契税不允许扣除。

19、在规划批准文件中规定属于临时设施的售楼部（部分房地产开发企业将行政办公地点设在售楼部）的建造成本可否分摊计入前期工程费或基础设施费？

答：售楼部建造成本计入前期工程费或基础设施费，售楼部工程结束后未拆除，以后可自用或销售的，应预留成本。

20、房地产开发企业销售已装修商品房的装修费用可否加计扣除20%？

答:国税发【2006】187号文规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。计入房地产开发成本的可加计扣除20%。 四、税金扣除类

21、与转让房地产有关的税金除包括营业税、城建税、教育费附加以外还包括哪些？ 答：条例中规定：在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（非房地产企业）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。教育地方附加费可比照教育费附加扣除（苏地税发[1999]87号）。房地产企业印花税已进入管理费用，则不得重复扣除。

22、房地产开发企业多个项目同时开发，其土地增值税预缴申报表将所有项目预收账款合并，按预售收入的1%、2%计算并申报预缴土地增值税，如何分清计算本次清算项目已预缴的土地增值税？

答：将已预缴缴纳的土地增值税剔除其中属于未清算项目应预缴土地增值税的金额，剩余的部分作为清算项目的已缴土地增值税。 五、其他类

23、房地产开发企业将商品房，尤其是店面房先出租，后出售、是否按“转让旧房及建筑物”计征土地增值税？

答：审核是否办理产权证，已办理《房屋产权产证》按转让旧房及建筑物。 24、普通标准住宅的认定问题？

答：苏地税发[2004]58号中规定：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。

财税[2006]141号中规定：享受税收优惠政策的普通标准住宅原则上应同时满足以下条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上.2.单套建筑面积在144平方米以下.3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各地方从严执行。

目前只有经济适用房才符合普通标准住宅的条件。其他不享受增值率不超过20%免税的税收优惠。

25、关于可售面积的问题。可售面积从字面上理解是可以对外销售的面积，一些单位认为层高不超过2.2米的车库、阁楼等不作可售面积。

答：以房管局测绘的房屋类型为准，只要是对外销售的房产测绘面积中算面积的都应作为可售面积，都要分摊开发成本。

26 、关于改制企业的土地价款确认问题。企业改制时，政府为了解决人员安置问题，用应缴的土地出让金来抵冲人员安置费用，后来改制企业用该地进行房地产开发，没有国土局的正规票据，确认土地成本时任何处理？

答：土地在改制时已评估过，是国家统一的清产核资，由政府出售给改制企业，并且国资委已在评估数据的基础上出过批复，应按批复中的土地价款数据认定土地成本。 27、以房地产进行投资、联营 ，是否征收土地增值税？

对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企

业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。?财税字［1995］48号??财税［2006］21号?

财税字［1995］48号文规定对所有以房地产进行投资、联营的情况都不征税，财税［2006］21号文补充规定了自2006年3月2日起对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不予免征。