建筑物区分所有人对地基的权利（王利明）

来源：网络收集时间：2026-09-04

导读：建筑物区分所有人对地基的权利王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2002-3-15 (一)案情 秦某曾于1986年建造一栋三层楼房，面积约210平方米，1990年秦某将一层转让给本镇居民郑某，郑某在一层开了一家餐馆，双方在办理房屋产权变更登记时

建筑物区分所有人对地基的权利

王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师

上传时间:2002-3-15

(一)案情

秦某曾于1986年建造一栋三层楼房，面积约210平方米，1990年秦某将一层转让给本镇居民郑某，郑某在一层开了一家餐馆，双方在办理房屋产权变更登记时，在登记簿和产权证书上都注明该房屋为双方共有，但在登记薄的\附记栏\中注明一层为郑某所有，二三层为秦某所有。1994年，当地遭遇罕见的洪灾，该楼一层遭水淹，水退后房屋严重受损，秦某与郑某遂协商决定：将该房屋拆除后，由秦某出资15万元，郑某出资10万元，翻盖一栋三层楼房，郑某占有一层，秦某占有二三层。协议订立的第二天，双方遂将旧房屋拆除。十天以后，有一家公司找到秦某，提出因该块地段位置较好，愿出高价购买该块地基。秦某也考虑到自己难以筹措15万元的盖房资金，遂决定转让地基。双方协商，以8万元的价格转让该块地基。价款交付秦某以后，秦某告知了郑某，郑某并未表示异议。但提出，因该房属于双方共有，且其所有原房屋的一层，对地基享有全部的使用权。因此，卖地基的价款应当由双方均分。秦某认为自己应分得价金的三分之二，郑某只能分得三分之一的价金。双方因不能达成协议，郑某遂向法院提起诉讼，请求分得4万元价款。

(二)对本案的不同观点

本案在处理过程中，法院内部形成了几种不同观点。

第一种观点认为：该地基既然为双方共有，秦某无权将该块地基转让给他人，秦某的转让行为构成了无权处分，该转让合同是无效的。

第二种观点认为：秦某的转让行为是有效的。因为秦某占有原房屋的三分之二，因此有权单方面决定该地基使用权的转让，而且由于秦某占有原房屋的三分之二，对地基当然也享有三分之二的使用权，并应当分得出售价金的三分之二。

第三种观点认为：秦某的转让行为是有效的，但就该块地基使用权的归属而言，既不能确定是按份共有，也不能确定是共同共有。在此情况下，根据有关规定，应推定该地基使用权为双方共同共有，双方各享有一半的权利。

(三)作者的观点

我们首先需要确定原房屋的产权形态。原房屋最早为秦某单独所有，1990年秦某将原房屋一层转让给郑某以后，尽管双方在该房屋产权登记薄上注明房屋系双方共有，但实际上该房屋却并非共有，而是区分所有。其原因在于：所谓共有，指数人对某一项财产共同享有所有权，而不是指数人对一物分别享有所有权。可见，共有乃是一个所有权，即使在按份共有关系中，各个共有人应按照各自的份额享有权利并承担义务，各个共有人的权利都可及于共有物，但任何一个共有人都不得对共有财产主张单独所有权。共有是指财产所有权主体为数人，但其本身却并非一种特殊的所有权形式。而建筑物区分所有，是指将一栋建筑物采用某种方式进行分割，而区分为专有部分和共有部分，各区分所有人对其专有部分享有完全的所有权，对共有部分享有共有权。就专有部分而言，它是单独的所有权，与一般所有权无异，在产权登记时也应分别进行登记，因此，在区分所有情况下，一栋建筑物实际上已为多人单

独享有，这样，所有权已不是一个而是数个。由于区分所有人对其专有部分享有所有权，因此他可以独立使用收益并处分该财产，他人不得干涉。由于区分所有是由单独所有和共同所有所组成的，因此，它是一种特殊的所有权形态。在本案中，秦某将一层房屋转让给郑某以后，郑某只是对一层享有所有权，而二三层所有权仍为秦某所有，在登记薄的\附记栏\中对此也作了明确记载。可见，该三层楼房已经通过横向的分割方法，而分割为两个部分并属于不同所有人所有，从而形成了两个不同的所有权。但双方对大门、楼梯、墙壁等仍享有共有权。可见，该房屋产权形态实际上是区分所有，而非共有。

有人认为，本案中双方登记时注明\产权共有\，考虑到一层为郑某所实际使用，二三层为秦某所实际使用，因此这只是一种按份共有。我认为：这一观点是不妥当的。因为一方面，在按份共有的情况下，各共有人享有的权利应该及于整个共有财产，只是应对整个共有财产所享有的权利和承担的义务应按份额来确定。而在本案中，郑某只能对一层享有所有权，秦某只能对二三层享有所有权。他们都只能对房屋的一部分享有权利。尤其是就各部分的房屋来说，他们并非是按照份额来享有权利，而是对房屋分别享有所有权。另一方面，在按份共有情况下，各共有人不管是对整个共有财产，还是对共有财产的某一部分都不享有完全处分权，各共有人所能处分的，仅限于其份额。某一共有人在处分其份额时，其他人在同等条件下，享有优先购买权。而在本案中，郑某对其一层的房屋，秦某对其二三层的房屋都享有完全的处分权，且无论是秦某还是郑某，在处分其楼层时，他人均无权干涉，也不得主张享有优先购买权。可见，该房屋不属于按份共有。当前，由于我国立法并未明确确立建筑物区分所有制度，所以在实践中，常常将区分所有登记为共有，这显然是不恰当的。

尽管原房屋属于区分所有形态，但是秦某和郑某对地基使用权究竟享有何种权利?从我国现行立法规定来看，将土地使用权与房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面，存在着两个重要原则：一是所谓\地随房走\原则；二是所谓\房随地走\原则。而1994年《城市房地产管使用权同时转让、抵押。\据此，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于其对建筑物的区分所有而享有对地基的使用权。可见，在本案中，秦某和郑某对地基都享有权利。然而，由于基地本身不可能像房屋那样进行实际分割，而将某部分确定为某人单独所有，只能确认为双方共有。 在本案中，郑某提出：其对原房屋的一层享有所有权，而一层与地基直接相连，因此，其应享有对地基使用权的全部权利。我认为，郑某的这一主张是不能成立的。因为尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权，但是对于地基的使用权而言，应当承认各区分所有人对其享有共有权，而不能仅仅承认第一层的所有者享有对地基的使用权。其原因在于：一方面，从物质形态来看，一幢建筑物是在地基之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，从此意义上它们都与地基不可分离；另一方面，我国法律所确认的建筑物与土地权利不可分离的原则是就整个建筑物与土地的关系而言的，也就是说，对整个建筑物的所有权与地基使用权是不可分离的，只要建筑物存在，建筑物的所有权是明确的，该建筑物所有人必然对地基享有使用权，既然整个建筑物的所有权与地基使用权不可分离，那么建筑物被区分为各个所有者区分所有以后，各个所有者根据其对建筑物某一部分所享有的所有权当然应对地基使用权享有部分权利。如果仅承认第一层所有者享有对地基的权利，而否认二层以上的所有者对地基的权利，这与我国法律所确认的上述原则

是相悖的。尤其应当看到，从实践来看，区分所有者在购买楼房时，一般都会认为其通过购买而享有的对各个楼层的权利都与地基使用权有不可分割的联系，而不仅仅是第一层所有者享有对地基的权利甚至享有对作为建筑物附属物的庭院以及草坪等的权利，否则第一层房屋的售价应大大高出二层以上各层的售价，这显然与实际情况不符。

从法律上讲，各区分所有者都应当对地基使用权享有权利 …… 此处隐藏：3402字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……

建筑物区分所有人对地基的权利（王利明）.doc 将本文的Word文档下载到电脑，方便复制、编辑、收藏和打印

下载这篇word文档

本文链接：https://www.jiaowen.net/wendang/605517.html（转载请注明文章来源）

上一篇：叉车安全操作规程-2017-11
下一篇：《技术经济学》习题集