南块地块产品建议

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清风华院南块地块产品建议报告TOSPUR 同策房产 咨询〃营销〃代理

二零一零年九月十日

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2年后的城西市场…

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2年后的“市场格局”金大元 萧林路地块 人才专墅 清风华院 金色森林 三水萧林 新华舍

原冠军瓷砖地块

伯爵大地

虹祺路前进 路地块

百乐门国际 广场

九扬香郡

地块名称 萧林路地块 原冠军瓷砖地块 现有项目未来公寓供应 合计

位置 玉山镇萧林路北侧 虹桥路东侧、万步路北侧

容积率 1.5 1.1

地块 面积 200913 259988 约80万方

待售

在售 开发商金大元集团

历达有限公司(华润集团子公司)

金色森林、新华舍、三水萧林、伯爵大地、九扬香郡、 百乐门国际广场

约130万方

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2年后的“产品格局”金大元 萧林路地块 虹祺路前进路 地块 原冠军瓷砖 地块

产品类型别墅

未 来 供 应

公寓洋房

伯爵大地 人才专墅 金色森林 九扬香郡 三水萧林

二房：80-110㎡ 三房：120-140㎡ 复式：140-180㎡

城西未来两年产品供应以公寓、洋房为主，别墅供应量不大公寓房主力户型集中在80-110㎡的两房和120-140㎡的三房

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分析

未来2年城西市场公寓产品供应预计达到130万方左右 产品类型以80-110㎡的两房和120-140㎡的三房为主结论

区域公寓产品发展严重同质化

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城西“公寓客户分

析”

清风华院公寓产品成交客户分析公寓已购客户区域分析 市中心 城西 城东 城北 城南 乡镇 上海 苏州 省内 外省市 台湾

公寓已购客户职业分析

10% 13%

1 1%% 4% 1%

0% 2% 1% 1% 5% 2% 2% 7%

15%

14%

1% 8% 3% 7%

51%

26% 5% 18% 2%

城西公寓项目成交客户以昆山当地改善型为主 小私营业主、企事业单位、白领阶层客户，真正高端客户入住很少

政府机构 制造业 服务业 企事业 金融贸易 自由职业 销售 医生 教育 律师 房地产 建筑工程 广告传媒 其他

区域项目整体定位不高，以清风华院为例公寓成交客户职业分布主要集中在

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2年后的城西市场≈2年前的城西市场分析结论

区域红海竞争更加激烈！!!

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南侧地块“项目定

位”

跳脱区域红海竞争 寻求差异化定位突破当前瓶颈 打造城西板块标杆

原有产品全面提升 吸引更多高端客户企业总裁 CEO 私营业主 企业高管……

昆山城市 生态豪宅

充分发挥区域优势依托森林公园天然

景观资源大学城 美国杜克大学 登云大学……

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市场分析及初步定位

定位论证

产品建议

价格初步测算

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昆山的“实

经济数据昆山2005年-2009年GDP产值 2000 1500 1000 500 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 932.01 730 1000单位：亿元

力”年 份 1 2 3 4 5

昆山市近5年人均GDP在全国百强县级市的排名2006年 昆山市 江阴市 南海市 顺德市 张家港 2007年 昆山市 江阴市 张家港

常熟市 吴江市 2008年 昆山市 张家港 江阴市 太仓市 常熟市 2009年 昆山市 张家港 江阴市 常熟市 晋江市

1750.08 1500

2005年 昆山市 顺德市 江阴市 南海市 张家港

昆山2005年-2009年人均可支配收入 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 1.68单位：万元

2.76 2.2 1.9 2.48

67 8 9 10

常熟市萧山市 晋江市 武进市 吴江市

常熟市萧山市 武进市 吴江市 晋江市

晋江市绍兴市 慈溪市 宜兴市 荣成市

绥芬河吴江市 龙口 绍兴市 荣成市

吴江市慈溪市 绍兴县 宜兴市 荣成市

数据来源：昆山市统计局

2009年人均GDP:昆山1.07万美元，上海1.1万美元、苏州1.32万美元

昆山人均GDP连续5年位于百强县第一，与上海、苏州这些发达城市相比也毫不逊色

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昆山的“实力”

经济数据

昆山2005年-2009年进出口总额 700 600 500 400 300 200 100 0单位：亿元

昆山市近5年产业经济所占比重1.0%

613.5 534.35 427.45

618.632.8%

332.19

第一产业 第二产业 第三产业

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

66.1%

数据来源：昆山统计局

数据来源：昆山统计局

2009年昆山进出口总额在金融危机的影响下持续增长

2010年前4个月，昆山市实现进出口总值256.7亿美元，同比增长64.1%昆山在保持制造业主体地位的同时也加快现代服务业的发展，创造更多高附加值的产品和服务

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昆山的“实力”昆山——江苏省经济发展的“风向标”

独特优势

大虹桥

大浦东

“高速公路时代”转入“轨道交通时代” 打造昆山15分钟生活圈、工作圈、经济圈 依托与上海的地缘优势，借助“大浦东”、“大虹桥”, 融入上海，辐射长三角

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昆山的“实力”柏 庐 北 路 长 江 北 路 青 阳 北 路

星级酒店分布

鹏得酒店

新港湾锦江大酒店 中信酒店 一醉皇庭 君豪酒店

前进西路 柏 庐 南 路

瑞士大酒店

前进中路

前进东路

长 江 南 路

青 阳 南 路

昆山已营业四星级及以上酒店20家，包括五星级酒店7家，多分布在CBD区

相比昆山市区的人口数量星级酒店覆盖率相当高，且入住率居高不下

昆山的发展和魅力吸引了众多的商务客和投资客

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昆山的“实力”

昆山，中国最具经济竞争力的城市之一，吸引着世界各地及全国的大量资金、项目、人才过 来投资或定居。

具备消费高端 物业的基础

作为长三角经济圈的重要城市，昆山日益受到高端客户的关注度和接受度。

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昆山的“市

房地产数据2009年昆山整体市场表现成交量 (万平方米) 626.13 331.28 89% 成交套数 (套) 62782 27298 130% 成交均价 (元/平方米) 5819.12 5268.04 10.46% 空置面积 (万平方米) 85.8 110.42 —22.3%

场”2009全年 2008全年 环比增长率(%)

2009年1月至2010.8

昆山住宅价格走势单位：元/平方米

突破6000 突破7000

最高点7800

7550

5000伊始

11个月

3个月

4个月

数据来源：昆山统计局

2009年商品房成交626.13万方，达到历史最高值，商品房空置面积、空置率同比下降 昆山商品住宅价格从09年开始平稳上涨，价格涨幅的速率在逐步加大

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昆山的“市

高端项目去化情况项目图片 当前报价 均价13000元/㎡ 销售情况

场”

项目名称 天成佳园

前期推出大面积房源已售馨，三期后续房源预计在10年年底推出，均为大户型产品 蓝海LaVí …… 此处隐藏：1754字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……