房地产企业会计实务及纳税(5)

3、开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。

4、旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。

5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

6、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目

对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。

从2003年1月1日起，本市房地产开发企业预征土地增值税预征率统一调整为1%。

四、房产税

如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。

房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：

房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%

（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:

房产税年应纳税额＝年租金收入×12％

如果单位属于"外商投资企业或外国企业"应缴纳城市房地产税。

五、城镇土地使用税

城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额)。

北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。

如果单位属于"外商投资企业或外国企业"应缴纳外商投资企业土地使用费。

六、印花税

印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。

在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

七、契税

契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，目前北京市现行契税税率为3%，应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。

征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和 ）、房屋买卖、房屋赠与和房屋 ；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

1、 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；

2、 以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；

3、 建设工程转让时发生土地使用权转移的；

4、 以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

契税的计税依据如下：

1、 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使 用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；

3、 土地使用权 、房屋所有权 、土地使用权与房屋所有权 ，为 价格的差额；

4、 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规 定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出

让费用或者土地收益。

5、 承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分

权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应 予扣除。

，由契税征收机关参照市场价格核定。

八、车船使用税

如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具,还需缴纳相应的车船使用税，外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。 车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照种类、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为：

乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额

载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额

摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额

外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。

九、 企业所得税

企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。基本税率为33%。还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10

万元）的，减按27%的税率。

本市行政区域内的集体企业、股份合作制企业、联营企业、有限责任公司 …… 此处隐藏：1995字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……