大连项目--沿海国际中心开盘方案

开盘方案

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沿海国际中心开盘方案

大连地区公司营销部

2008-9

开盘方案

目一、推售方案

二、价格方案

录三、开盘现场组织方案

四、媒体推广方案

五、9-10月计划

开盘方案

销售目标

开盘当日：3亿元

开盘1个月：5亿元

2008年：基础目标7亿元

争取目标10亿元

开盘方案

客户细分推售方案价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划客户分类投资型低总价居住型舒适海景型高端海景型模糊置业型总计接受单价 10000元 11000元 13000元 15000元 13000元客户数量 178 234 302 401 278 1393百分比 12.7% 16.8% 21.7% 28.8% 20% 100%

客户经多次筛选，对价格区间基本接受，对产品关注，意向较强；分类依据为：投资型：A、投资升值需求 C、低总价需求低总价居住型：A、自住用途 C、支付能力有限 B、舒适度、楼层、景观需求不高 D、投资回报率要求高 B、低总价要求 D、关注居住要素

E、中小户型面积需求

舒适海景型：A、自住需求 B、能够接受价格 D、居住舒适度(户型、面积、景观)

C、面积100-200平间 E、选择国际公寓15层以上

高端海景型：A、自住需求 B、价格敏感度不高 C、选择国际公寓 D、非常注重景观、朝向、户型、功能、装修等因素

开盘方案

整体推盘策略推售方案价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划

“2+1”低总价居住及舒适海景+投资型产品 9.27(六) 10.18(六)

推盘策略：分客群、分波次 高端海景型——长期推售产品(总量大、为项目的形象和价值标杆) 低总价居住型、舒适海景型——开盘当日首推产品 投资型——开盘两周后结合秋季房展会加推产品推盘形式-----明、暗相接 明：保证开盘当日不同类型产品与对应需求客群的顺利衔接并最大化吸引竞品项目客户高关注度，最终形成购买 暗：满足现有VIP客户需求，保证最大化成交。

开盘方案

推盘节奏推售方案价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划投资型低总价居住舒适海景高端海景模糊置业总计 178 234 536 302低总价居住

178

价格楼层投资型酒2国1国2酒2舒适海景高端海景国1国2国1国2 3F-35F 3F-18F 3F-13F 36F-48F 19F-24F 15F-24F 25F-48F 25F-48F单价(元/平) 10000-13390 10120-12780 10520-12710 12050-14940 12980-13700 12910-13930 13950-20120 14160-20080总价(万元) 43-78 65-128 79-121 111-393 250-380 280-325 266-950 278-1110

401 278 1393

401 278 1393

套数投资型低总价居住舒适海景高端海景总计酒2国1国2酒2国1国2国1国2 631 376 84 202 1293

面积(平米) 30270 38442 16419 50950136081

总价(万元)均价(元/平) 344200287 465300454 214009519 858302347 1881812607 12383 16486 13670 11371

首推二推三推

开盘方案

项目整体收益表推售方案价格方

案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划产品类型国际公寓Ⅰ国际公寓Ⅱ酒店式公寓1酒店式公寓2酒店式公寓3合计商业车位合计 543标准层总户数面积 (㎡) 261 277 28 741 276 1586 895 1057 1031 948 780总建筑面积可售面积(㎡) (㎡) 42154 49025 4642 45459 19899 156122 15000 -175480 42154 49025 4642 45459 19899 156122 15000 -175480总销售额销售均价(元/㎡)

610.254.724 728.559.603 64,988,000 542998281 252496172 2134308780 390,000,000 81,450,000 2666773020

14,477 14.861 14,000 12,093 12598 13670 26,000 150,000 -

开盘方案

2008年推盘计划推售方案价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划低总价居住国1国2酒 2类别投资型酒2楼层 3F-35F 3F-18F 3F-13F 36F-48F舒适海景高端海景国1国2国1国2 19F-24F 15F-24F 25F-48F 25F-48F单价(元/平) 10000-13390 10120-12780 10520-12710 12050-14940 12980-13700 12910-13930 13950-20120 14160-20080价格总价(万元) 43-78 65-128 79-121 111-393 250-380 280-325 266-950 278-1110

-投资型低总价居住舒适海景高端海景总计酒2国1国2酒2国1国2国1国2

套数 631 376 84 202 1293

面积(平米) 30270 38442 16419 50950 136081

总价(万元)均价(元/平) 344200287 465300454 214009519 858302347 1881812607 16486 13670 12383 11371

开盘方案

推售方案价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划

销控策略

以国际公寓2号楼为主辅助推出国际公寓1号楼

总套数：538套总销控套数：169套放出套数：369套总销控比例：31%国际公寓1:销控面积：27093.18平方米

低层低总价产品聚集人气;满足部分VIP客户需求国际公寓2:销控面积:14051.69平方米销控套数：48套放出套数：229套层数： 25-33层部分Y3、C1、C1 '; 35-38层Y3、C1、C1 '; 41-44层D、D '; 46-48层H、H '; 50层Y4;销控比例：17%总套数：277套

销控套数：121套放出套数：140套层数：9-11;20-24;28-50;总套数：261套销控比例：46%

低层低总价产品聚集人气;中层舒适海景满足VIP客户需求;少量高端海景产品拉升形象;满足所有VIP客户需求.

开盘方案

推售方案高端海景

国际公寓2舒适居住低销总控价居住(50F)

国际公寓1(50F)

价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划

(41F) (38F)

(33F) (28F) (25F) (20-24F)

舒适海景

舒适海景(18F) (13F) (9-11F)

低总价居住(3F)

低总价居住

商业

开盘方案

开盘方案

推售方案价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划

销售价格与销售净利润走势分析1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

项目

销售收入(万 250000元)销售净利润 48401 (万元)土地增值税 14147 (万元)销售净利润率 19.4% (%)

260000 266677 270000 280000287498300000 309150 310000 320000 53363 16982 20.5%

56675 58324 63285 67006 73208 77747 18875 19817 22652 24778 28322 30916 21.3% 21.6% 22.6% 23.3% 24.4% 25.1% 70380 41543 22.7% 74632 45323 23.3%

现销售争取销临界点目标值售目标结论：通过以上分析可以看出，销售收入在30.9亿元是临界点，销售净利润会达到最大值。超过此数值，土地增值税会大幅增加，销售净利润反而会减少；我们力保26.7亿销售额，争取28亿，挑战 30亿；

开盘方案

推售方案价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划

以目前VIP客户需求为主导，以积累客户抗拒点解决为促进销售成交为原则，营造开盘火爆氛围，形成市场口碑快速传播，达到快速销售，领跑大连高端住宅产品市场形象。

高端海景产品入市,拉升形象;中端舒适海景产品重推,促进成交;低总价居住产品大范围推布,聚集人气;高性价比投资产品补充酒店公寓客户。

开盘方案

推售方案价格方案开盘现场组织方案媒体推广方案 9-10月计划整盘总面积(平方米) 175579.12公寓总面积(平方米) 156220.96国际公寓总面积(平方米) 91277.81酒店公寓总面积(平方米) 64943整盘总金额(元) 266677302 …… 此处隐藏：3506字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……