基于SEM的房地产项目开发策略管理

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导读： 2011年3月第3期(总150) 铁道工程学报 JOURNALOFRAILWAYENGINEERINGSOCIETYMar2011NO．3(Ser．150) 文章编号:1006－2106(2011)03－0001－06 基于SEM的房地产项目开发策略管理段秀斌   (中国中铁股份有限公司，北京100039) 摘要:研究目的:在房地产市场

2011年3月第3期(总150)

铁道工程学报

JOURNALOFRAILWAYENGINEERINGSOCIETYMar2011NO．3(Ser．150)

文章编号:1006－2106(2011)03－0001－06

基于SEM的房地产项目开发策略管理

段秀斌





(中国中铁股份有限公司，北京100039)

摘要:研究目的:在房地产市场日益规范化，消费者更加理性，市场竞争日益激烈的背景下，房地产项目呈现出大型化、复杂化的特点，因此，探讨房地产项目开发策略管理具有重要意义。

研究结论:本文界定了基于项目层面的房地产开发策略的概念，构建了房地产项目开发策略管理的SEM模型。房地产项目开发策略的核心，是确定项目定位与项目愿景、宏观环境、竞争对手、项目特性以及消费者之间的因果关系;房地产项目开发策略应在项目愿景的指导下，对宏观环境、市场竞争、项目特性和消费者进行深入分析，以得到项目的客户群定位、产品定位和形象定位;项目开发策略管理可为投资决策和开发策略制定提供充分准确的信息支持，减少投资决策和开发策略制定过程中人为主观因素所造成的不确定性，使投资从而实现项目开发的成功。决策和策略制定能够与市场需求和竞争环境紧密结合，关键词:房地产项目;开发策略;企业战略;结构方程模型中图分类号:F293．3

文献标识码:A

SEM－basedTacticalManagementofRealEstateProject

DUANXiu－bin

(ChinaRailwayGroupLimited，Beijing100039，China)

Abstract:Researchpurposes:Onthebackgroundsthattheestatemarketisbecomingmoreandmorenormalization，thecustomersarebecomingmoreandmorerationalandthemarketcompetitionisbecomingmoreandmoreserious，thecurrentrealestateprojectshavefeaturesofbecominglargeandcomplicated．Sostudyingthethetacticalmanagementofrealestateprojectisofgreatsignificance．

Researchconclusions:ThispaperdefinesthetacticalconceptsonthedevelopmentofrealestateprojectandofferstheSEMmodelforthetacticalmanagementofrealestateproject．Thecoreelementofthetacticalmanagementofrealestateprojectistodeterminethecauseandeffectrelationbetweentheorientationoftherealestateprojectandthedesiringprospectsoftheproject，themacroenvironment，thecompetitors，theprojectfeaturesandthecustomers．Undertheguidanceofthedesiringprospectsoftheproject，thedeepanalysesofthemacroenvironment，thecompetitors，theprojectfeaturesandthecustomersshouldbemadetotherealestateprojectsoastoobtainthecustomersorientation，theproductionorientationandtheimagesorientation．Thetacticalmanagementofrealestateprojectcanoffertheinformationsupporttotheinvestmentdecision－makingandworkingoutthedevelopmenttacticssoastoreducetheuncertaintycausedbythefactorsbymeninthecourseoftheinvestmentdecision－makingandworkingoutthedevelopmenttacticsandmaketheinvestmentdecision－makingandthedevelopmenttacticsmorefittingtothemarketdemandandthecompetitionenvironmentforachievingtheprojectsuccess．

Keywords:realestateproject;developmenttactics;enterprisestrategy;structureequationmodel

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收稿日期:2011－02－27

1954年出生，作者简介:段秀斌，男，高级工程师。

铁道工程学报2011年3月

随着我国经济的快速发展，房地产业已成为国民经济的先导性产业，其发展带动和促进了建筑、建材等一系列上下游产业的发展，

同时也带来了可观的财政收入，对促进就业和提高居民居住水平发挥了不可替代的作用。近年来，

我国房地产业得到飞速发展，房地产开发投资活动呈现出新的特点，主要表现在以下几个方面:

首先，房地产项目呈现大型化、复杂化趋势。经过一段时间的积累，我国房地产企业已经积累了雄厚的资本和丰富的开发经验，运作的项目也从原来的单体楼等小型项目转变为现在的几百万平方米的大项目，从单纯的住宅开发转向集居住、旅游、教育、商业、办公等多业态复合型的物业开发，开发周期也不断地延长，有的项目甚至超过了十年。

其次，房地产市场日趋规范，消费者更加理性，市场竞争更加激烈。随着国家和地方层面法律法规的陆续出台，

对房地产开发过程中的土地取得方式、动迁安置、项目报批、工程招投标、安全质量监督、融资行为、房地产预售、房地产税费、物业管理等环节进行了规范，

房地产开发行为逐渐规范化。消费者的消费方式和偏好呈现出多样化趋势，消费行为日趋理性，日益注重居住品味的提升和个性的彰显。由于房地产市场的不断规范，竞争对手数量的增多和实力的增强，以及消费者理性和个性的增强，

大大加剧了市场竞争的激烈程度，房地产企业面临更加激烈的挑战，既要顺应国家政策，又要面对市场遵循经济规律，还要接受消费者的选择。

第三，越来越多的房地产企业开始关注企业战略管理问题。房地产企业要实现其利润增长，实现可持续经营，就必须在企业内外部环境分析的基础上，制定出明确的战略目标，为保证目标的实现进行全局性谋划。

1房地产项目开发策略管理概述

房地产业发展过程中的新问题引发了房地产企业

战略管理的热潮。很多学者开始利用企业战略管理的理论和方法进行房地产企业战略管理方面的研究，形成了很多有价值的成果。随着房地产企业的不断发展和壮大，不少企业开始重视战略管理对企业的指导作用，

纷纷编制了相应的规划目标和发展战略。可以说，房地产企业对战略管理的重视程度达到了前所未有的程度。然而，企业战略的制定并没有完全给房地产企业带来实实在在的利润增长，相反，很多企业在企业战

略上反反复复，导致错过了投资的时机而给企业造成巨大的损失。其中问题的根源是复杂的，有企业战略制定的本身问题，但更突出地表现为项目投资开发策略与企业发展战略相脱离。房地产项目的开发是房地产企业的主业，任何企业战略的实施都必须通过一个个项目的运作得以实现

［1］

。房地产企业要想在竞争

中脱颖而出，在项目层面迫切需要一个具有较强操作性的模式，即房地产项目开发策略，将企业的长期战略与项目开发策略紧密地联系起来，将企业战略转化为具体开发行动计划。

房地产项目开发策略是指站在项目层面上对房地产项目的一种全局性规划和构思，这种规划和构思是基于对项目所处的宏观环境、区域环境和市场状况，基于对项目本身的价值和特性进行深入研究的基础之上。房地产项目开发策略与房地产企业战略之间有区别又有联系。联系体现在房地产项目开发策略是房地产企业战略中的核心内容，

两者是相互统一的，共同构成了房地产企业管理的重要内容，房地产项目开发策略是对房地产企业战略的进一步深化和细化，房地产企业战略为房地产项目开发策略提供了指导。区别体现在房地产企业战略属于企业层面的，而房地产项目开发策略属于项目层面的，

两者在目标、内容、侧重点、形式上都有显著的不同，房地产企业战略强调全局性、长期性和相对稳定性，房地产项目开发策略强调局部性、针对性和可调整性。两者的界面如图1所示

。

图1

房地产企业战略与项目开发策略之间的关系图

房地产企业在进行项目投资决策之前，通常的做法 …… 此处隐藏：8126字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……

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