保障房项目债务融资工具相关信息和操作模式

债务融资工具新机遇—保障房投资银行部 2013年1月

目录

一、政策机遇二、市场情况三、营销重点四、项目收益五、案例分享

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政策机遇保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

从2011年起，我国已进入保障性住房建设“加速跑”阶段。未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套。2011年，全国计划开工1000万套各类保障房，实际开工1043万套，基本建成432万套。2012年全国新增加开工保障房700万套以上，2012年总投资金额达1.8万亿。 上述保障房建设任务由国家分解至各省，各省分解至各市。

2012年6月国家住建部《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》,提出可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。2

政策机遇2011年1-10月全国保障性安居工程开工情况地区已开工套数(万套) 86.7黑龙江 52.8重庆 48.3陕西 46.5湖南 45.1河南 43.3安徽 41内蒙古 39.4江苏 38.9四川 38.4河北 38山西 36.2辽宁 36山东 35.1湖北 34.2新疆数据来源：国家住建部官网

2011年保障性安居工程开工套数前5大省份：黑龙江、重庆、陕西、湖南、河南; 我行所在省份前5大：重庆、陕西、河南、江苏、四川地区江西广东云南广西天津上海福建北京浙江甘肃青海兵团海南宁夏西藏总数已开工套数(万套) 32.6 31.9 30.9 27.6 26 25.6 25.2 22.4 20.7 18.6 18.1 17.8 9.3 8.3 1.5 976.43

政策机遇 目前协会已放开国家3600万套内的保障性住房发行债务融资工具进行融资。 具体政策： 1、发行主体层级:省会城市、直辖市、计划单列市； 2、发行方式：私募

3、政策沟通：市级住建委、人民银行、金融办三者之一，与协会沟通确认发行主体 4、项目合规性认定住建委：出函认定是保障房项目；金融局/厅：出函认定项目资本金已缴足(目前协会接受市级机构出文认定，是否需省级机构出文，一事一议)

5、发行主体可以委贷于省/市内保障房建设主体 6、发行金额及偿债来源：

满足要求的保障房项目，其融资需求为上限。(其中项目资本金需缴足)偿债来源：1保障房项目现金流 2发行企业主体 3政府回购(3作为还款来源，一事一议)

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市场情况 目前，市场已成功发行地区：北京、天津、青海 已上报或洽谈阶段地区(部分):上海、南京、昆明、济南北京市保障性住房建设投资中心证券名称 11京保投PPN001主体评票面利率发行期

限发行日期 (当期)级 AAA 5 5.45 2011/12/22

发行规模 (亿元)20

主承工行、北京

与当期指导价差 40bp

12京保投PPN001无12京保投PPN002

53

5.25.18

2012/3/262012/12/3

6023

国开、建行华厦、国开

42bp (以AAA计算) 60bp (以AAA计算)

北京住总集团有限责任公司证券名称 12京住总 PPN001票面利率主体评级发行期限 (当期) AA 3 6发行日期 2012-04-11与当期与当期同评发行规模主承指导价级期限私募 (亿元)价差价差 12建行 20bp同时期无发行

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市场情况发行特点：1、发行规模大 2、与同评级同期限私募票据相比，发行利率稍高 3、发行主体可为无保障房城建任务的政府融资平台，或为保障房承建主体(保障房中心、置业公司等)。天津市房地产信托集团有限公司证券名称主体评级发行期限票面利率 (当期) 5.75发行日期发行规模 (亿元) 20证券类别主承与当期指导价价差中信银行、中信证券

12津房信ABN

无

1-5年

2012年8月

资产支持证券

青海省国有资产投资管理有限公司证券名称主体评级发行期限 12青国投 PPN001 AAA 5票面利率发行规模与当期指与当期同评级发行日期主承 (当期) (亿元)导价价差期限私募价差 6.28 2012/8/31 50国开 125BP 40BP

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营销重点企业层面：1、可以为无保障房承建任务的政府融资平台，或者为保障房承建主体(保障房中心、置业公司等) 2、确认在市住建委保障房名单范围内，或能够取得住建委确认 3、确认项目资本金已缴足，且能取得金融办确认若有拥有保障房项目的企业客户，投行部可第一时间提供政策辅导与支持。

政府层面：1、与住建委、金融办、人民银行中最能切入的部门对接 2、初步选择发行主体及委贷企业，形成名单 3、上述三部门之一牵头与交易商协会对接，确定发行主体及委贷企业 4、委托贷款一揽子合作 5、人行、金融办、协会签订三方框架合作协议

若有政府对接关系，投行部可提供政策沟通与营销协调。

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营销重点保障房项目需关注合规性，因此除一般私募票据文件，保障房项目需可提供下述文件:

出具主体

文件名称项目发改委批文及四证 a)国有土地使用证(国土局) b)建设用地规划许可证(规划局) c)建设工程规划许可证(规划局) d)建筑工程施工许可证(建设局)

住建委金融办企业

保障房认定函项目资本金缴足认定募投项目建设进度和还款计划说明

委托贷款协议企业及主承委托贷款监管协议账户资金监管协议8

项目收益 主承销可获得多方面的综合收益–债券发行手续费 (承销金额*0.3%*年限)–委托贷款手续费(委贷金额*0.3%)–募集

资金及委贷资金监管，存款沉淀

主承销可满足特定类型客户的融资需求–保障房投资和建设主体一般为平台或房地产类型公司；–常规的交易商协会产品该类型企业无法介入；–国家宏观政策限制下，该类企业融资成本相对较高、融资渠道受限

收益模拟：以发行20亿，5年期，保障房私募票据为例:––––承销手续费: 2800万委贷手续费：600万存款沉淀维护高收益客户关系

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案例分享北京市保障性住房建设投资中心发行金额发行期限发行人层级历史发行情况及评级主营业务构成 25亿 3年北京市，保障房承建企业无公募记录，未评级公租房租赁、定向安置房销售、公租房配套设施的运营管理 4个保障房项目，其中1个为发行人自身项目，其余3个为北京市承担保障房建设的房地产企业。包括北京城建兴华地产、北京方恒置业、北京金泰房地产开发。3家房地产企业多为国有背景，承担保障房及一般房地产项目建设。保障房项目自身销售上述3家房地产企业均非发行人并表范围，募集资金通过委贷用于其保障房建设 25家投资人

募集资金用途

还款来源委贷销售情况

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案例分享青海省国有资产投资管理有限公司发行金额发行期限发行人层级历史发行情况评级 50亿 5年省会城市、非保障房城建主体、当地一号政府融资平台 CP 27亿；MTN74亿；企业债 16亿 AAA

主营业务构成募集资金用途销售情况

钢铁、氯化钾、煤炭生产及销售，无保障房收入青海省内保障房建设8家投资人

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