2012年7月5日文安凯旋国际营销报告

文安凯旋国际营销报告

嘉润房地产经纪有限公司 2012年7月5日

项目认知

市场分析 操盘思路

项目认知

文安凯旋国际项目地处文安市繁华中心，地段稀缺，配套 成熟。因2011年房地产政策的调控及打压，市场整体处于调整 期，文安市场成交量相较萎缩，同时因受文安市场目前项目的 同质性强及同类产品的竞争压力等因素影响，包括本项目自身 处于一期尾盘期，二期暂未面向市场阶段，文安凯旋国际项目 销售进入一个迟缓期。 项目认知 市场分析 操盘思路

目前的销售难点

文安市场大环境整体处于休整期；

目前意向客户储备不足；新客到访量上不来； 休整期造成客户疑虑，观望情绪凸显； 案场营销管理松懈，与高端楼盘气质不符； 项目已持续一年多的销售周期，目前项目形象老化，需要突破点。

项目认知 市场分析 操盘思路

市场分析

文安概况文安县地处环京津环渤海腹地，被京津保三大城市环抱其间，北距北京 120公里，东邻天津80公里，西距保定90公里，两小时可进京，一小时可下卫 交通十分便利。面积1028平方公里，总人口43万。

项目认知 市场分析 操盘思路

便捷的交通文安县交通便利。京九铁路穿越县境27公里，设文安、新镇两站，106国道、 采留线、廊泊公路纵贯文安县，保静线(保定--静海)、台王线(静海台头-文安 王村)、兴祖线横穿文安，毗邻京沪高速、保静高速公路、大广高速、廊沧高速 的为文安县进入全国高速公路网络奠定了坚实的基础，特别是廊沧高速公路在文 安县境内设有三个出口，连接了文安县工业园区、文安县城现代制造业集聚区、 文安县特色农产品园区。

项目认知 市场分析 操盘思路

独特的区位、 便捷的交通使 文安既得接受 京津辐射、开 拓京津市场之 先机，又得利 用空港海港， 越洋出海之便 利，成为各路 商贾进军北方 市场的桥头堡。

经济产业支柱文安人造板业成为壮县支柱产业 文安是全国闻名的人造板之乡。以该县左各庄镇为核心，全县有人造板企业 1500多家，固定资产10多亿元，年产量400多万立方米，约占全省人造板总产量的 50%。并建立了“中国〃左各庄国际人造板交易中心”,为做大做强文安县人造板这 一龙头产业,拉动经济增长起到了助推作用。

项目认知 市场分析 操盘思路

经济概况地区生产总值预计完成93.25亿元， 增长14%;全部财政收入完成5.27亿元， 增长25.3%,其中地方一般预算收入 完成1.78亿元，增长22.5%;全社会 固定资产投资完成60.97亿元，增长 45%,其中城镇固定资产投资完成 53.62亿元，增长61.3%

;规模以上工 业增加值完成15.61亿元，增长23.8%; 全社会消费品零售总额完成25.06亿 元，增长17.4%;城镇居民人均可支 配收入完成13338元,增长20.3%;农 民人均纯收入完成5567元，增长8%。

项目认知 市场分析 操盘思路

区域规划以“一城两区”为突破， 拓展经济发展空间 围绕“ 一城两区” 生产力布局，制定 文安总体发展规划和产业发展规划 , 完善文 安交通路网建设规划。 强力推进 “园区建 设突破年”, 制定新城区、文安工业园区、 钢铁产业加工区的单体规划及控制性详规, 争取上级批准和支持。 同时 , 按照“ 政府 主导 、市场化 运作 ”的开发模式 ， 建立 专门组织， 引进战略投资商， 推进工作落 实。

项目认知 市场分析 操盘思路

区域住宅——在售项目分布示意图

怡和城 市之星 骏景佳苑 怡和 荣华尚品 华怡瑞景 和谐名苑 凤凰城 天成一品 阳光国际 公寓 天瑞丽景 铂宫

圣庭院

锦绣家园 二期

项目认知 市场分析 操盘思路绿色为在售；蓝色为即将开盘；红色为基本售罄

区域住宅——在售项目分布特点

在售项目分布特点：

——在售新项目主要分布在城区内； ——分布在外环上的项目均是体量较大的新盘；

城市的规划向南城方向扩展，表明城区内住宅用地的减少，居住在郊区化。

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区域住宅——竞争项目概况项目名称 阳光国际公寓 怡和 代理 公司 项目位置 文安步行街 人和路 目前销售二期，共4栋，剩 余2套顶层，没有优惠，之 前销售优惠2000-3000元/ 套，外地贷款首付60%,本 地35%。 开一栋，价格、户型都没 有，现场销售5、6个，接 待很谨慎，不透漏项目情 况 预计8月 文安县天昊房地 产开发有限公司 龙腾房地产 恒运地产 住宅4栋， 写字楼1 栋 廊坊市生平房地 产开发有限公司 目前剩余几套房源，分别 是顶层及二层，价格：二 层3400元/平米，顶层3300 元/平米. 项目共8栋，先开7、8号楼， 目前客户到访登记，具体 信息销售部透漏 总户数 面积区间 主力户 型区 间 现销售 均价 开盘时间 开发商 廊坊市道佳房地 产开发有限公司 备注

怡和城市之星

伟联 置业

幸福路

400套

100-150 平米

三居，100130平米

3340元

2010.5

锦绣家园二期

文兴道(明珠 斜对面) 民生源超市往 南第二个红路 灯东拐 时代 三中西侧，人 民法院对面 世纪大道红路 灯处 伟联 置业 世纪大道口南 行88米 文安县一中北 侧 西关路 文兴道与西关 路交口

一栋

天成一品

8栋

华怡〃瑞景 骏景佳苑 荣华尚品

6栋

圣庭苑 和谐名苑 天瑞丽景铂宫

产品总结市场产品差异不大，住宅价格约3000~350

0元/平方米，位置、产品及未来升值潜力 为价格的重要支撑，产品较初级，主要以小高层、高层为主，优惠力度不大。

1

产品特征

文安县各楼盘之间产品差别不大，建面最大的项目只有10万左 右，分别是“天成一品、华怡瑞景”,楼盘很少有赠送面积，且 都是毛坯交楼，客户对于精装修不是特别感兴趣，南北通透的户 型是首选条件。文安住宅市场价格差别不大，3000—3500元/平米不等，影响价 格的主要原因是产品定位不高，在文安，购房客户最关注的户型 是100-130平米的两房及三房，他们的特点是首改及二次置业。 文安住宅市场主要以小高层、高层为主，12-18层居多，基本是 板式结构，外立面以现代建筑风格为主。

2

主力户型

3 项目认知 市场分析 操盘思路

建筑形态

4

优惠政策

文安多数项目折扣很低，贷款及一次性享受的优惠相同，每套 房优惠2000-3000元；贷款，外地首付60%,本地35%。

竞争项目客群区域分布及客户特点客群分布：通过市调及访谈了解，各项目客群主要以本地客群及下辖乡镇为主占 80%,其它及投资型客户占20% ; 客户特点：私企老板、政府公务员、中高收入人群及改善型客户为主，多数客户 选择一次性付款方式，客户购买实力较强。 以北京、天津等投 资客户为主 这部分客户群体购买动机较为复杂， 或看重价格优势，或看重地区升值潜 力。

区域外客户，

20%

外溢客户， 40% 项目认知 市场分析 操盘思路 地缘性客户， 40%

周边村镇的居民，他

这部分群体家庭收入较高，多数从事经商，资金雄厚，追求改善生活品质，对 城市生活有自己的一种向往，渴望在城 市安家，享有教育配套、医疗配套等。

们持自有产业，实力雄厚

文安常住居民，包

括：企事业员工、个体经营者等

这部分群体以首改型及二次、三次置业为主，他们实力雄厚，生活压力小，追 求品质生活。