山东省滨州市房地产市场调研报告

滨

市 房 市 场 调 研 报 告

地产

州

滨州市基本概况 经济环境 人均收入支出 城市发展规划

二．滨州市房地产行业状况

房地产市场基本情况

三．滨州市房地产市场调研分析

个案调研情况 房地产市场调研小结 房地产市场特征分析

四．滨州市房地产市场调研总结

房地产市场存在问题 房地产市场发展趋势

1．滨州市基本概况

地理位置

滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海湾，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，西北与河北省隔漳卫新河相望，是山东的北大门。

人口状况

现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和滨州经济开发区、滨州高新技术产业开发区、滨州北海经济开发区，版图面积9600平方公里，人口370多万。 交通情况

滨州交通便利。济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。

2.经济环境

2010年，全市完成地区生产总值1551.52亿元，增长13.5%；全年完成地方财政收入103.99亿元，增长29.7%，超额完成年度预算任务。主体税种保持持续、稳定增长。全市地方财政收入中增值税、营业税、企业所得税和个人所得税共完成46.79亿元，增长42.82%。；规模以上固定资产投资886.12亿元，增长22.4%；规模以上工业增加值919.83亿元，增长16.6%，其中，第一产业完成投资22.12亿元，增长17.1%；第二产业完成投资512.11亿元，增长19.8%；第三产业完成投资351.88亿元，增长32.3%。

3.人均收入与支出

城镇单位在岗职工年平均工资23850 元，比上年增长15.2%。城市居民人均可支配收入17500元，增长10.5%。城市居民人均消费支出11879元，增长10.7%。城市居民人均住房建筑面积为34.7平方米，增加0.4平方米。

农村居民生活水平进一步提高。据抽样调查显示，全年农村居民人均纯收入6245元，增长10.3%。人均生活消费支出4017元，增长7.2%。

4.城市发展规划

“东优、西延、南跨、北拓” 构建合理的城市空间发展格局。中心城市以“四环五海”为框架，突出“36桥、发展格局72湖”的城市景观，构建大空间、大水面、大绿地的生态特色，按照“东优、西延、南跨、北拓”的规划建设思路，拓展城市空间，城市夹河而建，南跨黄河到小营南（大南环路），北拓到永莘路（大北环路），向西延伸至沙河及里则办事处，东部城区则优化布局，整合功能，未来城市总体形成“四片” 组团式的城市发展格局，加速各区建设与融合，搭起生态园林型城市大框架，逐步建设成为功能齐全、分工明确、特色鲜明的组团式生态园林城市。“ 四片 ” 即：东城区、西城区、南城区、北城区。东城区

（渤海五路以东包括梁才办事处）为整个城市的东翼，是城市的重要组成部分，着力建设行政区、加工制造业区和仓储物流区，加快配套规划和开发建设，形成“两片一轴” （ “两片”即滨城区公共服务中心、白鹭湖周边； “一轴”即黄河十五路）的东部新城发展新格局。在东区的的南部老城部分大力发展化工、纺织、印染等工业，加快滨州铁路客货站等物流商贸设施建设，大力发展仓贮物流运输业。整合城市功能，加快环境综合整治和旧村改造，全面改善面貌，提升品位。南城区（高新技术开发区，包括小营和旧镇办事处）加快基础设施建设，大力发展电子信息、生物工程、航空航天、新材料及应用、新能源与高效节能、环境保护、海洋工程等高新技术产业和新兴产业。西城区（包括新区及经济开发区）着力建设行政办公、金融、文化、现代工业、物流区，加快建设市民活动中心、中海风景区及蒲湖风景区配套完善。北城区（包括滨北办事处及三河湖镇）重点建设传统加工业区、城郊观光旅游业和生态度假区。总体按照东西融合、

南北拓展的空间发展战略，实现四大片区组团发展，通过拉大城市框架、优化城市布局，扩大城区规模，进一步发挥区位优势，拓展发展空间，构筑南北互通、错位发展、合作共赢的发展大框架，形成富有特色、功能完善、生态环境良好的组团式城市大格局、城市建设大框架。

二．滨州市房地产行业状况

房地产市场基本情况

滨州市房地产业经过 1999-2002年的市场起步、 2002-2005年的培育发展、 2005-2007年的规范调整、 2007-2010年的蓬勃发展几个阶段后已进入稳定较快发展的大好时期。 2010年滨州市房地产开发投资保持较快增长趋势，房屋新开工及竣工速度加快，房价环比微幅上涨，总的看，滨州市房地产市场运行态势相对平稳、健康，没有出现大的起落。

2.2010年滨州市房地产统计数据

完成投资： 1-12月全市完成房地产开发投资 71.76亿元，其中住宅完成投资

43.62亿元，商品房完成投资 28.14亿元，市城区完成开发投资 36.04亿元，占总开发投资 50.2%。数据显示，开发投资明显增速，大部分开发企业为抓住今年销售较好的形势，加快房源市场投放量，开发进度提速，完成投资环比增大。

商品房销售情况： 1-12月份，全市商品房销售面积 236. 5万平方米，实现销售额 59.5

亿元， 全市 1-12月份商品住宅销售均价 2686元 /平方米，同比增长 12.7%。市城区 1-12月份商品住宅均价 3195元 /平方米，同比增长 11.9%。

三．滨州市房地产市场调研分析

1.案例分析

绿都·太阳城

该楼盘的主要卖点是黄金地段、配套设施以及5+1的多层。目前随着滨州市黄金地段的开发完毕，以及高层建筑数量的增加，导致多层建筑的稀缺和较大的升值潜力。28米到30米的楼间距，车库、储藏室配比比例是1:1。

望海花园

该楼盘是滨州市的高端项目的代表性楼盘。小区位于滨州市高档社区的集结带，周围配套有中海公园、奥林匹克体育中心、五星级饭店、高尔夫球场等等；小区内部配套有“名流休闲会所”、1.5万平方米的爱琴海广场、300米长的欧式风情商业街、600米的莱茵河畔景观长廊、两大景观长廊和四大主题公园，打造了典雅的地中海式风情社区。

祥泰麒麟阁

该楼盘共48栋楼，分四期开发，目前仅剩4栋，销售情况十分乐观，地段优越，内有湖泊，麒麟风水为该楼盘的卖点。该小区中心有市政规划的72湖之一的麒麟湖，占地2公顷，景观环境优美。“大水面、大绿化、大空间”是该楼盘的销售理念，此外小区周边配套齐全，户型设计采用大开间且动静干湿分离。

2.房地产市场调研小结

目前市区房价可综合分为四大板块，“中海”板块 3200元 -4200元 /平方米，“南海”板块 2800元 -3500元 /平方米，“北海”板块 2600元 -3400元 /平方米，“东海”板块 2300元 -3500元 /平方米。滨州们最新统计 11、 12月份主城区商品房住宅销售均价 3254元 /平方米。市场表现说明购房以刚性需求为主，特别是改善型购房需求，是为改善和提高家庭自身的住房环境，大部分市民选择周边教育资源、生活配套设施较好的房源为主，其中，有的是为方便子女上学在学校周边购置新房、二手房，有的进城务工者是先选择二手房作为过渡，还有的是为新婚而购置的新房，有的是为家中的老人 …… 此处隐藏：4304字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……