大型商业综合体研究

城市综合体运营品控中心

华润万象城 中航城

金地岗夏村改造南联项目

555新天地项目

布吉金稻田项目 坂田旧改项目

我们必须要面对的问题深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类 的复合形态体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐 饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。 这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、 价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从 而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 — —城市综合体

城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价 值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整 的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市 价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联 系，延展城市的空间价值。

城市综合体的特征高可达性

9 8 7

高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性

6 5 1 2 3 4

空间的连续性 内外部关系完整性

强大的对外辐射型 升值价值

深圳城市综合体的发展城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经 越来越清晰

中航城

国贸 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题

地王 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题

中信城市广场 万象城

周边环境问题 功能搭配问题

。。。。

深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程

城市化发展“ 一个城市只有一个中心 ”

上海-南京路

广州-北京路

重庆-解放碑

北京-西单

“一个城市只有一个中心”,上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证 了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？

城市化发展上海由一个中心向多个中心发展上 海 南 京 路

上海-淮海路 上海-虹桥

上海-人民广场 上海-徐家汇 上海-陆家嘴

城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代

城市化多核发展是必然趋势

深圳城市化发展深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划 的

东部组团 西部组团 中部组团

深圳城市化发展深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展

未来深圳可能面临的城市综合体形态核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间 的综合体城市次中心

城市综合

体 城市核心区

城市综合体的开发与运营定位需满足的目标：1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标

城市综合体的开发与运营定位依据：城市和区域市场12 3

城市和区域地理环境4

城市化发展

定位依据

5 6

历史、文化、 民俗、民情

经济和人口状况

政府规划及功能定位