第一章 资产评估基本概念

第一章 绪论第一节 资产评估概述 资产的定义–会计学：由过去的交易或事项形成并由企业拥有或控 制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。 –经济学：特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经 济主体带来经济利益的经济资源。 –资产评估：经济主体拥有或控制、能以货币计量的、 能够给经济主体带来经济利益的资源。 流动资产 按流动性 长期资产 固定资产 无形资产 有形资产 资产 按存在形态 、土地使用权等 无形资产：专利、商标 单项资产 按综合获利能力 整体资产 在的资产 可确指资产：能独立存 按独立存在 不可确指资产：商誉

资产的分类

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第一章 绪论第一节 资产评估概述 资产评估的定义 – 资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则， 根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科 学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。

· 资产评估的特点一、现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行 评估。1、以实际状况为依据 2、以现实状况反映未来 3、强调客观 存在 二、市场性:模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场检验 三、预测性:以资产未来时空的潜能说明现实。 四、公正性:评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组 织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。 五、咨询性:评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后 的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。2013-7-26 2

第一章 绪论第一节 资产评估概述 资产评估的要素 资产评估的目的 – 一般目的：资产在评估时点的公允价 –主体 值 –客体 – 特定目的：资产转让、企业兼并、企 –假设 业出售、企业联营、股份经营、中外 合资合作、企业清算、抵押、担保、 –原则 企业租赁 –依据 –基准日 –目的 –标准(价值类 型) 决定 制约 资产评估目的 估价标准 评估方法 –程序 –方法2013-7-26 3

单项资产交易 合资经营、合作经营、企业经营 资产交易 产权变动 企业合并、分设、兼并 发行股票 企业出售 企业出租 土地成片出租 土地开发经营 房地产买卖 房地产出租

房地产 交易

非法令评估

融通资金资产保全 资产清算 咨询服务

抵押贷款 发行债券 融资租赁 企业资产保全会计处理财产保险 资产开发 考核经营业绩 财务报表 诉讼

税收

法令评估

国家征用不动产 补偿评估4

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第一章 绪论第一节 资产评估概述

评估程序1、明确资产评估业务基本事项； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场评估； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档。

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

一、资产评估的假设 交易假设–交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的 前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已 经处在交易过程中，评估师根据待评估资产交 易条件等模拟市场进行估价。 –交易假设的作用

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则 公开市场假设–公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评 估资产将要在这样的市场中进行交易。 –所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争 性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。 资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买 卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或 不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能 用途及其交易价格等做出理智的判断。 –适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用 性

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

持续使用假设–指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 –这一假设强调资产对未来的有效性。 –采用持续使用假设的条件： (1)资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收 益。 (2)转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济 上可行。 –资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

清算假设–是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速 变现条件的假设说明。 –企业破产，资产被强制出售。 –清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产 的评估值。

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

二、资产评估的价值类型 资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表 现形式。 对资产价值的理解– 资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 – 价值与价格、成本

价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值

价格 成本

不一定与价值相等

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

二、资产评估的价值类型 (一)以资产评估的估价标准形式表述：–重置成本 –收益现值 –现行市

价 –清算价格

(二)从资产评估假设的角度表述：–继续使用价值 –公开市场价值 –清算价值2013-7-26 11

第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

二、资产评估的价值类型(三)从资产评估特定目的划分：–抵押价值 –保险价值 –课税价值 –投资价值 –清算价值 –转让价值

–保全价值 –交易价值 –兼并价值 –拍卖价值 –租赁价值 –补偿价值

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

二、资产评估的价值类型(四)以资产评估时所依据的市场条件：– 市场价值 – 市场价值以外的价值。

二者划分的标准 1、市场条件：公开市场条件还是非公开市场条 件。 2、资产的使用状态，正常使用(最佳使用)还 是非正常使用。 3、信息和参数来源：公开市场信息还是非公开 市场信息。2013-7-26 13

第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

二、资产评估的价值类型(五)常见的价值类型1、公允市场价值(fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人

公开市场价格 形成的条件

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

2、投资价值(investment value)–指某项资产相对于某个特定购买者(或所有者) 的价值 –对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价 格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于 其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决 于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行 为即价值创造直接有关。 –成交价=公允市价+“价值创造”的一部分

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第一章 绪论第二节 资产评估的假设和原则

3、账面价值(book value)–指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值 减去负债(对企业而言)。 –资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却 不能直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资 产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。

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